Una mirada global es requisito fundamental para conservar e incrementar nuestro patrimonio inmobiliario. A la hora de invertir en el extranjero, sin embargo, se necesita una estrategia.
Real Estate es una de las inversiones predilectas de las familias en Latinoamérica. Durante décadas fue una inversión segura para conservar el patrimonio en tiempos de inestabilidad, que en muchos de los países de la región es la norma.
Esta forma de “poner los pies sobre la tierra” hoy está en crisis dado el largo ciclo de caída económica que se verifica en Latinoamérica. A la caída del PBI y recesión que se observa desde hace años (con sus particularidades) en países como México, Brasil o Argentina, se suma la inestabilidad política y las dudas respecto del marco jurídico y fiscal para realizar una inversión sólida.
¿Qué variables hacen atractivo a un mercado?
El crecimiento económico en primer lugar, pero también el acceso al financiamiento, la estructura impositiva y el derecho a la propiedad privada.
No es casual que los fondos de inversión más grandes del mundo en Real Estate inviertan el 83% de su capital en Europa y Estados Unidos y tan solo el 1% en Latinoamérica. Esa mirada global, con el asesoramiento de profesionales con experiencia, no es exclusiva de los grandes fondos.
La primera pregunta que debe hacerse un inversor es si desea conservar o incrementar su patrimonio. Una estrategia defensiva es tan válida como una agresiva, pero lógicamente sus beneficios son diferentes.
Para conservar el patrimonio, los agentes inmobiliarios tradicionales ofrecen soluciones tradicionales. Para incrementar el patrimonio, ya no se trata de “comprar” un inmueble sino “invertir” en Real Estate que es muy diferente.
¿Cómo invertir?
Existen dos maneras de hacerlo: una inversión directa (donde el inversor tiene la titularidad de los activos) o una indirecta, a través de fondos, donde no tiene la titularidad y el control del bien, sino una participación del fondo.
Ambos difieren respecto del control sobre el capital, su grado de apalancamiento, el riesgo y también en el retorno final. Entre 2011 y 2020, el rendimiento promedio de los REITs (Real Estate Investment Trust) en Estados Unidos fue del 8,5% anual.
Muy por encima de los bonos de Mercados Emergentes (5,5%), los bonos de Estados Unidos (3.8%) o el oro, que pese a su reciente suba durante la pandemia, promedió 2,2% en la última década.
Los fondos de inversión en Real Estate en general operan “apalancados”, es decir, con un alto nivel de deuda sobre el capital invertido.
Esta característica, en un mercado de tasas bajas, rindió sus frutos y tiene el potencial de incrementar la ganancia, pero el nivel de riesgo al que se expone el inversor es mucho mayor. No solamente se corre el riesgo de no lograr un retorno atractivo sino directamente perder buena parte del capital.
La inversión directa, requiere un partner alineado a los intereses del inversor “con visión global y ejecución local”, que sea capaz de advertir oportunidades en distintos países, ciudades y segmentos y conformar un portafolio de activos en función del perfil de riesgo del inversor.
“La inversión en Real Estate necesita gestión de punta a punta, con la convicción de que no se está simplemente comprando un inmueble, sino gestionando activamente una inversión compleja”, explica el CEO de INMSA, Mariano Capellino.
Lo primero es la adquisición de activos en distress, para empezar ganando, adquiriendo activos por debajo del valor de mercado. La segunda parte de la inversión es la puesta en valor de los activos para maximizar los ingresos, para lo cual se requiere una gran experiencia.
Y por último, tener la capacidad de lectura del mercado para comprender cuál es el momento más conveniente para desinvertir y así lograr la mejor tasa de recuperación posible.
Este modelo, subraya Capellino, suma la seguridad de la inversión directa con alto potencial de retorno, con la opción o no de apalancarse de acuerdo con las expectativas y el nivel de riesgo que quiera asumir el inversor.
Es decir, seguridad y altos rendimientos que, de acuerdo con la experiencia de dos décadas, ha sido de dos dígitos.
Los desafíos de inversión de las familias latinoamericanas tienen una alternativa. Y es muy sólida.