Pronóstico CBRE 2026: la recuperación se cobra en NOI
El pronóstico CBRE 2026 no vende euforia. Plantea un año “fuerte” para real estate comercial, pero con una condición explícita: el retorno se construye más por ingreso (NOI) y ejecución que por compresión fácil de cap rates.
La guía viene de dos piezas públicas: el U.S. Real Estate Market Outlook 2026 de CBRE y un Q&A donde habló Henry Chin, global head of research de CBRE. En esa conversación, Chin insistió en tres anclas macro para 2026: PIB alrededor de 2%, inflación hacia 2.4%–2.5% y dos recortes de tasa en el año, además de una recuperación relevante de inversión.
Macro y capital markets: el rebote no es romántico, es mecánico
CBRE proyecta desaceleración “suave” en Estados Unidos, con PIB de 2.0% e inflación promedio de 2.5% en 2026. Aun así, espera que la inversión en CRE suba 16% y llegue a US$562 mil millones, cerca del promedio anual 2015–2019.
El detalle importante para underwriting es el orden de prioridades. CBRE anticipa que los retornos serán “income driven” y que la selección de activos y el asset management explicarán una parte mayor del desempeño. También plantea compresión de cap rates de 5 a 15 bps en la mayoría de tipos de propiedad.
Traducción al lenguaje del comité: si el caso depende de apreciación y múltiplo, el riesgo aumenta. Si depende de NOI, retención de inquilinos y mejoras con ROI verificable, el caso se vuelve defendible.
Oficinas: escasez prime y “spillover” al siguiente nivel
En el Q&A, Henry Chin proyectó que la actividad de leasing de oficinas en 2026 aumentaría 4%–5% y subrayó un dato que cambia la narrativa: ya hubo un año con menos oferta nueva que demoliciones y conversiones, y espera que esa dinámica continúe.
El Outlook de CBRE refuerza la polarización: desempeño distinto entre espacio prime reciente y el stock secundario más viejo, con más escasez de disponibilidad prime hacia cierre de 2026 y demanda derramándose a “next-tier” en mercados en recuperación.
Para México, el paralelo es útil aunque el ciclo sea distinto. Donde haya escasez real de producto institucional y bien especificado, el “flight-to-quality” no es discurso: se vuelve pricing power. El riesgo se concentra en stock que no alcanza estándares de eficiencia, servicios y experiencia de usuario corporativo.
Industrial: 3PL, renewals más altos y un nearshoring que sí se nota
En industrial, Chin admitió que subestimaron 2025 y reportó un cuarto trimestre con leasing históricamente alto. Para 2026, espera que el leasing suba 5% y alcance 1 billón de pies cuadrados, con renewals alrededor de 35% (vs. un histórico cercano a 25%).
En el Outlook, CBRE describe continuidad del flight-to-quality a costa de activos viejos, y ubica dos motores claros: reshoring y outsourcing de distribución hacia 3PL.
La lectura México es evidente: si el reshoring y la reorganización logística sostienen demanda en Estados Unidos, México captura parte de esa reorganización vía manufactura, proveeduría y distribución regional. No es garantía, pero sí un marco para priorizar ubicaciones y especificaciones donde el inquilino paga por confiabilidad operativa.
Retail: formatos “utilitarios” y la relación directa con la oficina
Sobre retail, Chin fue específico: espera que suburbios con mayor crecimiento poblacional y mayor ingreso resistan mejor, y destacó el desempeño de grocery-anchored centers y neighborhood strip malls. También conectó retail con la recuperación de oficinas: cuando el core office mejora, el retail de esas zonas tiende a seguir.
El Outlook de CBRE añade que la demanda estará impulsada por retailers de grocery, discount y servicios que dependen de ubicaciones físicas, y que el éxito exigirá estrategias precisas ante un consumidor más selectivo.
Para México, esto empuja una agenda concreta: conveniencia, servicios, anclas defensivas y microlocalización. Menos fe en “expansión por expansión” y más disciplina en trade area, mezcla de giros y costos de ocupación.
Data centers: energía y velocidad, no sólo tierra
En data centers, Chin fue directo: los desarrolladores y ocupantes están optimizando por costo de energía y speed-to-delivery, lo que está moviendo greenfield hacia estados del sur de EE. UU.
CBRE, en su Outlook, afirma que la demanda sigue fuerte y que el leasing en 2026 podría ser récord, pero la oferta se frena por tiempos más largos de entrega de energía. Anticipa más greenfield en mercados emergentes y en zonas con menos regulación de producción eléctrica.
Este punto aterriza perfecto en México: el cuello de botella no será “conseguir terreno”, será conseguir energía, interconexión y certeza de tiempos. Quien opere data centers o parques industriales con carga relevante tiene que tratar la energía como parte del producto, no como trámite.
Healthcare: consultorios ambulatorios con presión por oferta y política pública
El Outlook de CBRE proyecta caída fuerte en completions en healthcare, lo que soportaría estabilización de vacancia y crecimiento de rentas en edificios ambulatorios.
En el Q&A, Chin atribuyó el empuje de rentas en medical outpatient buildings a falta de oferta, baja adopción de IA en salud (pocas eficiencias) y riesgo de política pública federal que empuja atención hacia espacios ambulatorios por costos.
Para México, la idea no es copiar el caso. Es reconocer el patrón: cuando la demanda se mueve a formatos más eficientes en costo, el real estate que habilita esa eficiencia gana tracción. Eso aplica a salud, educación y servicios.
La lección única: el ciclo premia ejecución, no narrativa
Si hubiera que comprimir el pronóstico CBRE 2026 en una sola instrucción, sería esta: el retorno no llega por esperar la compresión. Llega por operar mejor el activo, mejorar el producto y capturar renta donde el mercado paga por calidad. Chin lo resumió sin rodeos: el total return se empuja por ingreso y crecimiento de NOI.
Para México, eso sugiere tres prioridades de 2026: disciplina de underwriting con stress realista, capex con ROI trazable y una obsesión por la calidad operativa del inmueble. No es glamoroso. Es lo que paga.
