Un inmueble adquirido con un crédito, aun cuando está hipotecado, no es propiedad del banco, incluso si el deudor fallece. Esto le ofrece la seguridad al titular de mantener su patrimonio para él y su familia ante cualquier problema.
Sin embargo, esto no afecta de ninguna forma a las instituciones bancarias. De acuerdo con un reporte de Morgana, un crédito hipotecario está repleto de garantías donde el banco asegura el pago del adeudo ante cualquier adversidad.
Esto debido a que, al contratar un producto financiero, parte de lo que se paga en la mensualidad es un seguro de vida.
“Se nombra al banco como beneficiario y en caso de que fallezca el titular, la institución cobra el seguro y se libera la deuda. Para ello, debe estar al corriente con el pago”, compartió Juan Carlos Cué, Head of Legal de Morgana para Inmobiliare.
El líder legal añadió que esto no pasa en automático e implica un trámite ante el banco, como es el caso de presentar el acta de defunción. Además, se tiene que lidiar con la “burocracia” de los procesos bancarios.
Heredero y beneficiario
Para Juan Carlos, hay que tener en cuenta que solo dos personas van a poder realizar este trámite: el Heredero y el Beneficiario.
El Heredero es la persona a la que, ya sea por disposición de Ley o por designación en testamento, corresponde todos los bienes del difunto.
El Beneficiario es la persona que se designa como tal en el formato bancario (al momento de la apertura de cuenta).
Es recomendación y buena práctica designar como Beneficiario a la persona que se haya nombrado Heredero en el testamento. De ahí la importancia de elaborar un documento formal, a más tardar después de adquirir un bien inmueble.
Documentos para demostrar el No Adeudo del Crédito Hipotecario
Una vez que se hace el trámite correspondiente en el banco, el juez entregará al Heredero o Beneficiario una “Carta Constancia de No Adeudo”. Esta es necesaria, pues acredita que no se le debe más al banco.
También se dará una “Carta Cancelación de Hipoteca” dirigida al notario, donde se le instruye que puede elaborar la escritura de cancelación de hipoteca.
Dicha escritura la prepara el notario, recaba firmas de los representantes legales del banco y la manda inscribir al Registro Público de la Propiedad en el folio real correspondiente al Inmueble.
Cuando quede inscrita, se entrega el primer testimonio de la escritura, mal llamada escritura original, dejando en ese momento al inmueble libre del gravamen de la Hipoteca.
¿Quién será el nuevo titular de la casa?
Ya que no se le debe al banco, ¿quién se queda con la casa? El Heredero del difunto.
Para que puedan quedarse con el inmueble, deberán realizar dos actos, que se llevan a cabo con un juez o con un notario. En cualquier caso, son esencialmente iguales y son:
Designación de herederos y la aceptación de la herencia. Donde básicamente deciden sí quieren los bienes que se les dejan.
Adjudicación de Herencia. Lo que llamamos “poner la casa a mi nombre”. En este caso se debe pagar el Impuesto Sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles.
Una vez celebrados estos actos, ya que el seguro haya liquidado el adeudo al banco, y una vez pagados los honorarios e impuestos correspondientes, los herederos pueden disfrutar de su casa, a su nombre, libremente.