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La vivienda Quintana Roo cerró 2025 con una apreciación por encima del promedio nacional, de acuerdo con cifras publicadas por la SHF. El precio de la vivienda en México siguió creciendo en 2025, pero la historia real está en los diferenciales. El Índice SHF de Precios de la Vivienda reportó un aumento nacional acumulado de 8.7% y un 8.9% en el cuarto trimestre frente al mismo periodo de 2024.
Quintana Roo destacó por arriba del resto: 14.3% de apreciación estatal en 2025. Y esa cifra —por sí sola— suele leerse como “mercado caliente”. El problema es que el indicador también deja pistas de fricción: cambia el mix entre vivienda usada y nueva, hay ganadores por tipología, y el termómetro de actividad (avalúos) se contrajo 1.1% frente a 2024.
Para capital, desarrolladores y brokers, el punto no es celebrar el promedio. Es entender dónde se está formando precio, con qué liquidez y con qué riesgo de sobreinterpretar la plusvalía como demanda estructural.
Mapa de fricciones: el país sube, pero el mix manda
El Índice SHF es un indicador oficial que mide la evolución de precios de vivienda transaccionada con crédito hipotecario; no captura todo el universo, pero sí el corazón bancarizado del mercado.
En 2025, la diferencia no fue marginal:
- Vivienda nueva: alza anual de 8.5%.
- Vivienda usada: alza anual de 8.7%.
- Proporción reportada por el propio ejercicio: 63.1% usada vs 36.9% nueva.
La lectura operativa es incómoda: cuando la usada pesa más, el precio promedio se vuelve más sensible a ubicación consolidada, escasez de oferta inmediata y a la rotación patrimonial (gente vendiendo/actualizando). No es lo mismo que un ciclo de producción.
También hay fricción por producto. El índice de casas solas subió 9.1%, mientras que condominios y departamentos aumentaron 8.2%.
No es una brecha enorme, pero sí consistente con un mercado que paga más por superficie privativa, posibilidad de ampliación y, en ciertos corredores, por “control” del activo (renta, uso y salida).
El diferencial que duele: vivienda económica-social vs media-residencial
El dato más revelador del reporte es el escalón entre segmentos:
- Vivienda económica-social: +11.0%.
- Vivienda media-residencial: +7.4%.
Traducción en 8 palabras: la presión de precio pega más abajo. Si el segmento económico-social sube más rápido, el riesgo no es solo de asequibilidad (capacidad de pago). También es de sustitución: hogares que “brincan” a usados mejor ubicados, y desarrolladores que replantean producto para sostener márgenes.
El propio SHF dimensiona el mercado “medio” con una cifra: el valor promedio nacional de una vivienda media fue de 1,863,965 pesos en 2025.
Y el reparto de montos en operaciones hipotecadas también importa para originación y absorción:
- 25% de operaciones, por debajo de 791,000 pesos.
- Avalúo mediano: 1,209,189 pesos.
- 75% de viviendas, por debajo de 2,140,836 pesos.
El mensaje para capital: el “centro de masa” del mercado está más cerca del millón largo que de la narrativa de ticket alto. Eso condiciona producto, financiamiento puente y, sobre todo, el perfil de salida.
Quintana Roo: la plusvalía como síntoma, no como tesis
A nivel estatal, Quintana Roo lideró 2025 con 14.3%, por encima del promedio nacional (8.7%). Detrás aparecen Baja California Sur (12.9%) y Nayarit (12.2%).
Este podio sugiere dos cosas que conviene separar:
- Mercados con demanda real (migración, turismo, segundas residencias, renta de corto/largo plazo).
- Mercados donde el precio sube más rápido que la capacidad de originación, y el ajuste termina llegando vía inventario, plazos o descuento.
El reporte baja al nivel municipal y allí se ve el patrón: Benito Juárez (Q. Roo) +14.7%, Los Cabos +13.7% y Solidaridad (Q. Roo) +13.4% destacan por encima del promedio nacional.
Esto no prueba por sí mismo “burbuja” ni “auge sano”. Prueba tracción. Lo que falta —y el índice no pretende resolver— es el detalle de absorción por submercado, inventario disponible, tiempos de venta y composición del crédito (perfil del comprador y su ingreso).
Señal metropolitana: Guadalajara vuelve a marcar el paso
En zonas metropolitanas, el Índice SHF reportó alzas relevantes en Guadalajara (11.3%), Tijuana (10.6%), León (10.1%) y Monterrey (9.4%).
El contrapeso también es útil: Toluca (4.6%), Valle de México (5.1%), Querétaro (7.2%) y Puebla-Tlaxcala (8.7%) quedaron por debajo o cerca del promedio.
Aquí hay una implicación directa para México: cuando Guadalajara se coloca arriba del promedio, suele ser porque combina empleo, expansión de crédito y submercados con escasez puntual. Para desarrolladores, es una señal de dónde se está formando precio “comprable” (no solo aspiracional). Para brokers, una brújula: hay más negocio donde el incremento acompaña rotación, no solo expectativas.
Riesgo silencioso: menos avalúos, más ruido en la lectura de mercado
El reporte incluye un dato que rara vez entra en los titulares: en 2025 hubo una contracción de 1.1% en la cantidad de avalúos respecto a 2024.
Avalúo (definición breve): valuación formal del inmueble para crédito.
No es una caída dramática, pero sí una advertencia para interpretar alzas de precio: con menos avalúos, el índice puede estar midiendo un mercado más selectivo (quién sí puede transaccionar) y no necesariamente más profundo. La plusvalía, en ese contexto, puede convivir con menor liquidez.
La tensión central queda clara: precio arriba vs capacidad de mover inventario. Si estás underwriting un proyecto o comprando cartera, la pregunta es menos “¿cuánto subió?” y más “¿cuánto se puede colocar sin estirar el plazo?”
El cierre sobrio: Quintana Roo se mantiene como termómetro adelantado de la vivienda en polos turísticos y de servicios, pero la lectura aplicable a México y LATAM es otra: cuando los índices suben por arriba del promedio y el volumen no acompaña, el mercado premia micro-ubicación, producto correcto y estructura de financiamiento más que narrativa. En 2026, el diferencial lo harán quienes puedan vender sin depender del último 5% de precio.
