Las cadenas de retail siguen hablando de metros cuadrados como si el tablero fuera el mismo. En 2026, ese instinto ya no alcanza. El activo más valioso en logística no es el edificio. Es el control digital de una red distribuida de instalaciones existentes que se puede activar, reconfigurar y reasignar según la demanda.
Daniel Sokolovsky, cofundador y CEO de Warp, plantea un giro de lógica: el futuro favorece a quien convierte instalaciones ya arrendadas y ya operando en infraestructura flexible, definida por software. La diferencia no la hace el concreto. La hace la orquestación.
El problema ya no es el inmueble, es la inteligencia dentro del inmueble
Durante décadas, la estrategia logística se escribió con una receta simple: más centros, más nodos, más cercanía al consumidor. Hoy, el freno no es la disponibilidad de edificios. Es la falta de inteligencia y coordinación para usar bien lo que ya existe.
El contexto financiero empuja en la misma dirección. En Estados Unidos, las rentas promedio nacionales de almacenes se ubican alrededor de 9.12 dólares por pie cuadrado anual en 2025, y el mercado muestra vacancia nacional de 7.1% en el segundo trimestre de 2025, con rentas todavía “pegajosas”.
Al mismo tiempo, el costo de construcción de bodegas “estándar” se cita en rangos de 20 a 60 dólares por pie cuadrado, antes de entrar a automatización, permisos e integración. Ese CAPEX vuelve más caro el reflejo de “construir para resolver”.
Qué es “real estate digital” en términos operativos
Sokolovsky define el concepto sin romanticismo: real estate digital es la capacidad de programar, activar y reconvertir nodos físicos de manera dinámica. No requiere un edificio nuevo. Requiere cambiar la función del edificio con software, procesos y automatización puntual.
La lista de casos de uso que describe es pragmática: convertir cross-docks en centros de clasificación de paquetería, transformar instalaciones de middle-mile en puntos de inyección para zone-skipping, o acercar inventario voluminoso sin expandir un fulfillment center regional.
La tesis de fondo es una: en vez de expandir metros, se expande funcionalidad.
Cross-docks: el nodo subestimado que se vuelve estratégico
El texto pone a los cross-docks en el centro del modelo. Históricamente, se veían como edificios de bajo valor, de paso. Bajo orquestación digital, se vuelven nodos multipropósito, justo por estar cerca de centros poblacionales, redes de transporte y huellas de tiendas.
Con software y automatización enfocada, el cross-dock puede absorber tareas que antes exigían nuevos edificios: consolidación inbound sin saturar un DC, secuenciación de reposición para reducir mano de obra en tienda, inyección de paquetería para bajar costo de última milla, y staging de mercancía bulky sin expandir regionalmente.
Aquí la idea importante no es tecnológica. Es económica: la red gana densidad y flexibilidad sin abrir frentes de CAPEX grandes.
Cómo se ve una red “definida por software”
El artículo describe cuatro componentes recurrentes. Primero, sorteo y secuenciación con automatización en cross-docks. Segundo, mezcla de flujos de carga, paquetería y bulky para elevar densidad y estabilizar costos. Tercero, orquestación “network-aware” que reasigna capacidad y rutas en tiempo real según costo, capacidad, velocidad, demanda, mano de obra o clima. Cuarto, micro-sorteo modular para lograr beneficios de hubs regionales sin construir hubs nuevos.
Esto no elimina la necesidad de controlar inmuebles. Cambia el orden: primero pruebas lógica de red y patrones de flujo, y solo después justificas compras o contratos largos cuando el nodo demuestra importancia estratégica y alta utilización.
Implicación para México: menos fiebre de m², más control de red
México suele importar la conversación de logística como “nos falta espacio”. A veces es cierto. Muchas veces es una explicación incompleta. La tesis de redes de real estate digital empuja a otra disciplina: antes de buscar más superficie, conviene exprimir capacidad existente con inteligencia operacional.
En términos prácticos, el movimiento es de asset management logístico.
Mapear nodos existentes que ya están arrendados, operan y tienen personal.
Definir qué funciones pueden asumir sin obra mayor.
Invertir en automatización de bajo a mediano CAPEX, con ROI medible.
Orquestar la red para mover carga y paquetería con reglas dinámicas, no con rutas rígidas.
El resultado buscado es sencillo: velocidad y flexibilidad sin duplicar metros.
La ventaja competitiva en 2026 se mide en control, no en inventario inmobiliario
En un entorno de rentas altas, construcción cara y volatilidad de demanda, la estrategia de “más edificios” se vuelve más riesgosa si llega antes que la lógica de red. Sokolovsky lo resume como secuencia: primero activas y pruebas, luego compras o amarras control de largo plazo cuando el nodo ya demostró ser clave.
Las redes de real estate digital en retail no son un tema de moda. Son una respuesta a un problema específico: la red ya existe, pero opera como si fuera estática. En 2026, gana quien la vuelve programable.
