La modernización tecnológica del parque multifamily está cambiando de estatus. Lo que durante años fue una mejora opcional —cerraduras inteligentes, sensores, conectividad integrada— comienza a convertirse en infraestructura estratégica para proteger márgenes y sostener competitividad en el mercado de renta residencial.
Un nuevo white paper titulado “Modernizing Multifamily: Retrofitting Smart Technology for Efficiency and Competitiveness”, elaborado por Parks Associates en colaboración con RealPage, concluye que los propietarios de edificios multifamily están adoptando tecnologías inteligentes no solo para mejorar la experiencia del residente, sino para redefinir la rentabilidad de sus activos.
La presión financiera es uno de los detonantes principales: los costos operativos del multifamily han aumentado casi 40 % desde 2019, obligando a los operadores a buscar soluciones estructurales para proteger sus márgenes.
El nuevo “low-hanging fruit” del real estate residencial
El estudio identifica varias tecnologías con impacto inmediato en la operación de edificios residenciales:
- Sensores de fugas de agua
- Sistemas inteligentes de control de acceso
- Termostatos conectados
- Soluciones inteligentes de gestión de servicios públicos
Estas herramientas, consideradas “low-hanging fruit”, pueden ofrecer retornos inmediatos o periodos de recuperación menores a cinco años, según operadores entrevistados en la investigación.
Un ejemplo concreto es el uso de sensores de fugas:
- pueden reducir hasta 25 % de los tickets de mantenimiento relacionados con agua
- y evitar pérdidas de US$20,000 a US$30,000 por incidente en daños estructurales.
La lógica es simple: pequeñas inversiones tecnológicas pueden prevenir costos operativos mucho mayores.
El residente también cambia la ecuación
La adopción tecnológica no responde únicamente a eficiencia operativa. También se vincula con expectativas de los residentes.
De acuerdo con la investigación:
- 48 % de los inquilinos considera importante poder abrir puertas o portones desde el teléfono o un reloj inteligente al elegir vivienda.
La experiencia digital se vuelve un factor de decisión comparable con amenidades tradicionales como gimnasio o rooftop.
Los paquetes de servicios inteligentes —que pueden incluir conectividad, control de accesos y plataformas de servicios— incluso se monetizan en algunos mercados mediante tarifas adicionales de entre US$45 y US$60 al mes o integrándose en la renta base.
Además, los paquetes de internet colectivo negociados por los edificios pueden reducir alrededor de US$15 mensuales frente a planes minoristas individuales.
Tecnología y valor del activo
La conclusión central del estudio es clara: el desempeño del activo multifamily está empezando a depender de su infraestructura tecnológica.
Según Parks Associates, la tecnología está redefiniendo las expectativas de costos y rentabilidad en el sector y los retrofits inteligentes pasarán de ser una mejora opcional a un requisito competitivo.
Esto ocurre porque la digitalización impacta en tres dimensiones clave:
- Eficiencia operativa
Menor gasto en mantenimiento, energía y gestión administrativa. - Experiencia del residente
Amenidades tecnológicas que aumentan satisfacción y retención. - Valor del activo
Infraestructura digital que eleva la competitividad frente a edificios tradicionales.
La diferencia puede ser sustancial: estudios citados en el informe muestran hasta 60 puntos de diferencia en Net Promoter Score entre residentes satisfechos con amenidades inteligentes y quienes no lo están.
Proptech como estrategia de portafolio
Para propietarios institucionales —fondos inmobiliarios, REITs o plataformas multifamily— la adopción tecnológica se vuelve una decisión de portafolio.
El enfoque emergente consiste en priorizar modernizaciones con alto impacto y bajo costo relativo, especialmente en edificios existentes donde una renovación completa no es viable.
Esto incluye:
- retrofit digital de accesos
- sensores y monitoreo de mantenimiento
- conectividad integrada
- automatización de servicios
En lugar de construir edificios totalmente nuevos, muchos operadores están apostando por modernizar inventario existente, una estrategia que reduce CapEx y acelera retorno.
¿Qué podría aprender México?
La tendencia tiene implicaciones claras para el mercado de renta institucional en América Latina, donde el multifamily profesional todavía se encuentra en fase de expansión.
Tres lecturas relevantes:
1. Edificios “tech-ready” serán más competitivos
Propiedades que integren control digital, conectividad y automatización pueden diferenciarse frente al parque residencial tradicional.
2. Menor costo operativo como ventaja estructural
En mercados con márgenes más estrechos, la eficiencia tecnológica puede ser el factor que determine la rentabilidad.
3. Multifamily institucional acelerará adopción proptech
Vehículos como FIBRAs residenciales o plataformas de renta institucional tienen mayor capacidad para escalar estas tecnologías en portafolios completos.
El mensaje del estudio es directo:
en el multifamily contemporáneo, la tecnología deja de ser un accesorio y se convierte en infraestructura.
Quienes modernicen primero sus activos no solo mejorarán la experiencia del residente. Probablemente redefinirán los estándares de rentabilidad del sector.
