Con sólo escribir la palabra ‘nearshoring’ en un buscador en internet, la cantidad de análisis, noticias, artículos, infografías o piezas de multimedia son incontables. Todo México habla y conoce el efecto de la relocalización de empresas y fábricas; incluso, fue clave en las propuestas durante las campañas políticas, pero pocos hablan del efecto dominó, que no es tan positivo. En este sentido, si antes había una clara diferencia entre los habitantes de los estados del norte y los del sur y, por supuesto, de la Ciudad de México, con el nearshoring, esto se ha incrementado.

Con su diversidad cultural y geográfica, México muestra diferencias marcadas entre sus regiones norte y sur. Estas diferencias han dado lugar a diversas formas de discriminación que afectan aspectos sociales, de negocios, turismo y vivienda. ¿Y cómo afecta el nearshoring esta clara división?

“Las empresas buscan espacios prehabilitados para que la planta de producción y cadena de suministro, sea factible en una región. El sur necesita habilitar infraestructura y espacios para atraer inversiones de este tipo”, dice Mauricio Domínguez, director de Data Market de Tasvalúo. La relocalización de empresas internacionales, tras un periodo liderado por el sector automotriz, genera una creciente demanda de infraestructura industrial. Ciudades como Monterrey, Ciudad Juárez, Tijuana y Reynosa, junto con zonas binacionales como Otay Mesa, Mexicali-Caléxico East y otras, son los principales hubs industriales del norte de México, atrayendo inversiones y fomentando el desarrollo económico en la región.

El nearshoring impacta el mercado inmobiliario local en dos frentes: aumenta la demanda de viviendas en ciudades fronterizas y hubs industriales como Tijuana, Ciudad Juárez y Monterrey, de acuerdo con estimaciones de Tasvalúo, compañía mexicana en consultoría, valuación y data. Además, la relocalización de empresas eleva la valoración de espacios con alta plusvalía y áreas adyacentes, desafiando a los desarrolladores de vivienda enfocados en segmentos residenciales y plus.

La buena noticia es que el sector inmobiliario también se verá beneficiado. El nearshoring ha incrementado la demanda de espacios industriales, como almacenes y plantas de fabricación.

• Según CBRE, el mercado inmobiliario industrial en México registró una tasa de absorción récord de 5.2 millones de metros cuadrados en 2023, un aumento del 20% respecto al año anterior.
• Las tasas de vacancia industrial en regiones clave como Monterrey, Guadalajara y el Bajío cayeron por debajo del 4% en 2023, indicando una alta demanda y una oferta limitada.

El nearshoring requiere de planes urbanos integrales, uniendo polígonos industriales y habitacionales. Según Mauricio Dominguez, es necesario una participación institucional y ciudadana. La sostenibilidad también debe considerar una legislación ambiental viable y como base en la construcción de infraestructura. Municipios y desarrolladores deben integrar a la población en la cadena productiva y urbana con comercios y equipamientos adecuados.

México cuenta con una oportunidad de oro que no ha aprovechado completamente, como el caso de la planta Tesla. Su ubicación estratégica, mano de obra calificada y acuerdos comerciales como el T-MEC, es un beneficiario clave de esta tendencia. Si bien el efecto es a largo plazo (20 años, aproximadamente), es necesario voltear al sur del país y proveer de espacios bien diseñados para absorber el interés del mundo.

POR ROBERTO CASTRO, EXPERTO EN COMUNICACIÓN Y MARKETING, ESPECIALIZADO EN REAL ESTATE, ESTILO DE VIDA Y NEGOCIOS

Es un texto de la edición 144 de Inmobiliare

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare