Nos queda ver aquellas startups que cumplan con el paquete del campeón surfeador: gran mercado (ola), gran producto (tabla) y gran equipo (surfista). En mi opinión, las olas más atractivas del Proptech latinoamericano son la hipotecas y rentas, y en Contech la necesidad de transparencia del sector, la sustentabilidad y la administración de obra.

No es una sorpresa que nuestro país se cuelgue la medalla de ser uno de los más abiertos al emprendimiento. Siguiendo la guía del clásico de Estrategia Competitiva de M. E. Porter (1980), esta apertura a nuevas oportunidades es el resultado de una economía con pocas barreras de entrada, un amplio margen de oportunidades y, desafortunadamente, una tendencia predominante hacia la informalidad. México es un semillero natural de emprendedores, desde pequeños negocios hasta propuestas más disruptivas, que generación tras generación han cambiado el rumbo de nuestra economía.

A pesar de esta cualidad, México sigue dejando mucho que desear en cuanto al desarrollo de la tecnología y el emprendimiento innovador. ¿Será por falta de fomento público o por falta de talento (Pérez-Grovas, 2023) que seguimos sin explorar y explotar las oportunidades en uno de los mayores mercados de LATAM? A pesar de la reciente ola de crecimiento en Fintech, el Proptech sigue sin alcanzar la tracción necesaria dentro de los jugadores clave para mover el puntero en el mercado. La cultura y la falta de receptividad a la innovación han sido una carga que la industria ha tenido que soportar durante siglos. Sin embargo, el sector ha recibido cada vez más apoyo del capital de riesgo, ángeles inversionistas y aceleradoras, fomentando que el talento permee en la economía y logrando un mercado más eficiente y vanguardista.

En el sector de inversionistas, hemos visto a varios jugadores tomar la iniciativa para mejorar el ecosistema. Como toda industria emergente, los sabores son variados y la claridad es poca, pero las categorías más típicas son las asignadas por etapa de inversión, por vertical y, en tercer orden, por región. Hay inversionistas que son “vertical focus/ region agnostic”, así como los hay “early-stage focus/vertical agnostic”; no hay un molde que complazca a todos. En la región, algunos de los fondos más conocidos son IGNIA, Dalus Capital y Wollef.

Hoy en día, el sector de inversión más popular es el Fintech, aunque cada vez más inversionistas se enfocan activamente en el Proptech; sector que se ha colocado entre los tres más atractivos de la región en los últimos años. Tal es el enfoque del fondo global Zacua Ventures y los CVCs de JLL y PGIM.

“Zacua ha apostado por una tesis global, en una industria en particular: tecnologías aplicables a la industria de la construcción. La construcción es la segunda mayor industria mundial ($12T USD), en contraste con el monto de inversión destinado a su desarrollo tecnológico; esto ha generado grandes problemas de productividad e impacto medioambiental. La industria se encuentra en un punto de inflexión y vemos una mayor apertura e interés en la adopción de nuevas soluciones”, comenta Margarita de la Peña (2024), asociada de la región LATAM de Zacua Ventures.

En verdad, 2023 ha sido un año interesante. Por un lado, dado el escenario de incertidumbre e inflación que golpea de manera tangible las tasas de interés y de manera invisible la confianza del mercado, hemos presenciado uno de los momentos de mayor depresión en inversiones de riesgo de los últimos cinco años. No obstante, la tendencia parece recuperarse al alza en los primeros meses de 2024 y, más aún, ha tendido a concentrarse en verticales, etapas y mercados específicos. Tal es el caso de las verticales de Fintech a nivel global y en LATAM, seguidas por el reciente auge de inversión en Healthtech y Greentech en mercados más consolidados. Más interesante resulta notar que, por herramienta tecnológica, la favorita de los inversionistas se ha vuelto la IA. Los mercados maduros de gran tamaño también se han vuelto la preferencia del sector dada la incertidumbre global, misma razón que golpea negativamente las valuaciones de las startups: hay cierto consenso en que el mercado se ha reajustado después del frenesí de 2021.

Haciendo un análisis cercano que contrasta la postura de los VCs del 2021 con los actuales, los inversionistas buscan la eficiencia operativa y el éxito del producto antes que la escalabilidad: las métricas pasaron del mero Growth al Burn Multiple (Operating Income/Net New ARR); los VCs buscan empresas que representen menos especulación con un buen récord de tracción en el sector o una tesis de producto sólida y retornos a menor plazo. Es por ello que los tiempos de levantamiento de capital se han extendido y propuestas como las de las aceleradoras se han vuelto filtros especialmente atractivos para un mundo de VCs ávido de repartir la cartera en un mayor número tickets de menor tamaño: así explicamos el creciente desarrollo de las inversiones.

También hemos presenciado madurez en el desarrollo de las aceleradoras en la región. Estas generalmente se enfocan en las actividades tempranas de las empresas, que pasan por un proceso de selección y son integradas en cohorts de diferente duración para desarrollar su idea de la mano de los líderes del proyecto, mentores y líderes de la industria. Las aceleradoras varían aún más en su modelo de negocio y operación, siendo algunas de una duración mucho más larga que otras, algunas siendo más activas en el seguimiento a los emprendedores y otras brindando apoyo más suave. La gran mayoría de ellas brindan apoyo capital en forma de Equity con un promedio de inversión de 100 a 150 mil USD por 6-10% de participación (el caso más conocido son las SAFE notes de Y Combinator), mientras otras lo ceden a manera de deuda o, incluso, como aportaciones a fondo perdido. Algunas de las aceleradoras más conocidas en Latam son 500, Pygma, Latitud y MassChallenge;. Vale recalcar que el común denominador de muchas aceleradoras es su agnosticismo hacia las verticales industriales y su enfoque en la etapa (generalmente temprana) o región de mercado. De hecho, son pocas las que están naciendo bajo la tesis de enfoque en Proptech, tales como Metaprop Accelerator con Columbia, RealAssetX de PGIM, y RealTech X de Taronga Ventures.

Una de las aceleradoras globales con mayor éxito ha decidido implementar su brazo latinoamericano en México. REACH LATAM, de Second Century Ventures, es probablemente la incubadora enfocada en Proptech más importante a nivel global, y fue a finales de mayo que apenas su segundo cohort latinoamericano fue seleccionado. Su primera generación ya recoge los frutos del trabajo de los emprendedores más talentosos del ecosistema, con ejemplos de levantamiento de capital como los de Alohome ($5M USD) y Koggi ($3M USD), así como el reciente reconocimiento de Kolonus como una de las 30 Promesas de Los Negocios en Forbes.

“El cohort de REACH LATAM 2024 está a la vanguardia de una revolución tecnológica en las industrias inmobiliaria y de la construcción; estas ocho empresas innovadoras aprovechan la inteligencia artificial y la blockchain para transformar cómo invertimos, construimos y gestionamos propiedades. Estamos emocionados de apoyar su crecimiento y ser testigos de su impacto en la industria y en las personas de toda América Latina”, comentó Carlos Rousseau (2024), director del programa.

El programa REACH LATAM 2024 ha seleccionado un conjunto diverso de empresas que ofrecen soluciones en varios sectores. Estos incluyen plataformas de inversión inmobiliaria, mercados eficientes impulsados por IA, soluciones de datos de construcción en tiempo real, protección de alquiler, seguridad de datos para hogares y negocios, gestión de alquileres vacacionales, gestión de transacciones financieras y servicios hipotecarios y de propiedades. Las ocho compañías seleccionadas son:

• WBuild: Optimiza los procesos de inversión y gestión de activos a través del uso de marcos legales avanzados, blockchain e IA. Esto permite a los inversores acceder y construir sus propias carteras personalizadas, al mismo tiempo que permite a los desarrolladores/gestores de activos brindar un mejor servicio a sus clientes.
• Propi: Acelera las ventas y alquileres de bienes raíces residenciales en América Central, facilitando el proceso para compradores, propietarios e inquilinos.
• HippoBuild: Proporciona a las empresas de construcción una plataforma integral para optimizar sus procesos de adquisición y cadena de suministro utilizando datos en tiempo real.
• Mica: Mejora el proceso de alquiler para todas las partes involucradas a través de su modelo de riesgo de suscripción y la provisión de herramientas financieras.
• Viventa: Ayuda a los migrantes latinoamericanos a comprar casas en sus países de origen, proporcionando orientación legal y financiera experta durante todo el proceso.
• Neo: Plataforma mejorada con IA que conecta a desarrolladores, agentes, compradores de viviendas e inversores internacionales, abordando las necesidades del mercado en bienes raíces pre y en construcción.
• Cuid: Ofrece seguridad AI confiable para hogares y negocios.
• Alterhome: Modelo de Plataforma como Servicio (PaaS) que lanza negocios de alquiler de vacaciones en todo el mundo, sin necesidad de personal.

Como observador del Proptech en la región y líder de una empresa en crecimiento, es que el mercado tiene cientos de oportunidades que aún no logramos aprovechar. Por un lado, debemos ser cuidadosos con aquellas propuestas disruptivas o lejanas que prometen grandes resultados en un actual escenario de incertidumbre. Por otro lado, es poco atractivo apostar por empresas que, aunque sean rentables, presenten modelos poco escalables que no sean competitivos para el costo de capital de los VCs. Así, nos queda ver aquellas empresas que cumplan con el paquete del campeón surfeador: gran mercado (ola), gran producto (tabla) y gran equipo (surfista).

Las olas más atractivas del Proptech latinoamericano son la hipotecas y rentas, y en el Contech la necesidad de transparencia del sector, la sustentabilidad y la administración. Desde la estandarización de las calificadoras de hipotecas hasta la formalización de un 60% del mercado informal nacional en un mercado creciente de cerca de 800mil unidades de vivienda anuales (Saiz et al, 2023), el mercado de Fintech-Proptech presenta un océano que debe ser revisado con detenimiento.

En cuanto al Contech, tiene el reto de lidiar con uno de los sectores más rezagados y, por lo mismo, cosechar todos los frutos que siguen esperando su capitalización, especialmente en administración eficiente de obra, transparencia de datos en el sector y control de materiales y personal. Sin duda, los retos y las oportunidades de la región son varios; pero la realidad es que el cambio ha penetrado nuestra cultura y parece ser un ejercicio que llegó para quedarse.

Como mentor del programa REACH, me emociona ver el futuro de estos campeones del sector y hacia dónde dirigen el barco en tiempos de viento nuevo. ¡Muchas felicidades!

POR: JUAN HUICOCHEA MASON, RESEARCH FELLOW, MIT

Es un texto de la edición 144 de Inmobiliare

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.