¿Estamos en Estanflación?
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Por Arq. Raúl Pérez Naranjo | Director de Desarrollo, Xpertha Capital
El mercado inmobiliario en México entra a 2026 con una tensión difícil de ignorar: inflación por encima de 4.5%, crecimiento económico limitado a 0.7% y un mercado laboral que comienza a perder tracción. Es la combinación que, en otros contextos, define la antesala de la estanflación.
No es una crisis. Tampoco es un entorno benigno. Es una zona intermedia donde los supuestos dejan de ser confiables y las decisiones requieren mayor precisión.
Para quienes desarrollan, invierten o financian activos inmobiliarios, esa combinación no es un dato macro más. Es una coordenada estratégica que empieza a redefinir el margen de error.
El triángulo que reconfigura el mercado
En cifras publicadas por INEGI, el crecimiento económico se ubicó en 0.7% en el último dato disponible. Al mismo tiempo, el Índice Nacional de Precios al Consumidor supera el 4.5% anual y la tasa de desempleo pasó de 2.4% a 2.7% entre diciembre de 2025 y enero de 2026.
Aislados, los indicadores no alteran el funcionamiento del mercado. En conjunto, sí cambian su dinámica.
- Inflación: presiona costos de construcción, operación y financiamiento
- Crecimiento débil: limita la expansión de ingresos y la formación de demanda
- Desempleo al alza: afecta la confianza y la capacidad de compra
El resultado no es una contracción abrupta, sino un ajuste gradual. La demanda persiste, pero pierde profundidad. La diferencia entre interés y capacidad de cierre se amplía.
El recorte de Banxico: una ventana, no una solución
El 26 de marzo de 2026, el Banco de México redujo su tasa de referencia de 7.00% a 6.75%, con una votación dividida. El movimiento marca un cambio de tono en la política monetaria.
El impacto en el sector inmobiliario es directo, aunque no inmediato.
- Las tasas hipotecarias tenderán a moderarse con rezago
- La capacidad de endeudamiento del comprador mejora en el margen
- El costo del capital para desarrolladores comienza a ajustarse
Durante el periodo reciente de tasas elevadas, parte de la demanda no desapareció; quedó en pausa. En segmentos donde décimas de punto determinan la aprobación de un crédito, el ajuste puede reactivar operaciones detenidas por inviabilidad financiera, no por falta de interés.
Aun así, el recorte no corrige el entorno macroeconómico. Es una señal de transición, no una garantía de reactivación sostenida.
Donde el riesgo deja de ser abstracto
En un contexto de posible estanflación, el principal cambio no está en la existencia de oportunidades, sino en la forma de ejecutarlas.
El mercado se vuelve más selectivo.
Los activos inmobiliarios mantienen características que históricamente han funcionado en entornos inflacionarios:
- Capacidad de ajuste en rentas
- Ingresos en dólares en ciertos segmentos
- Demanda estructural en vivienda formal
Pero la tolerancia al error disminuye.
Proyectos con:
- estructuras de costos poco ajustadas
- financiamiento desalineado con flujos
- proyecciones de absorción optimistas
enfrentan un entorno donde cualquier desviación impacta la viabilidad.
La disciplina financiera deja de ser una ventaja competitiva. Se convierte en un requisito mínimo.
Tres preguntas que definen el siguiente movimiento
En este entorno, cada decisión relevante —de inversión o desarrollo— pasa por un filtro más exigente. No es un ejercicio teórico, sino operativo.
- ¿El proyecto resiste un escenario de demanda más lenta?
No en proyecciones optimistas, sino en flujo real y tiempos de absorción (absorción: velocidad a la que se venden o rentan unidades). - ¿La estructura de financiamiento es sostenible si el ciclo de tasas se mueve más lento de lo esperado?
El recorte ya ocurrió, pero la trayectoria futura no es lineal ni garantizada. - ¿El activo tiene liquidez real o solo valoración implícita?
En entornos inciertos, la capacidad de salida pesa tanto como el potencial de entrada.
Responder estas preguntas no es un ejercicio de cautela. Es lo que empieza a separar proyectos viables de proyectos vulnerables.
El crédito como punto de inflexión
El mercado hipotecario en México responde con sensibilidad a cambios en la tasa de referencia. En los últimos años, tasas elevadas comprimieron la demanda efectiva.
El ajuste de Banxico introduce un cambio relevante:
- Mejora marginal en accesibilidad al crédito
- Mayor capacidad de compra para ciertos segmentos
- Reapertura de operaciones en pausa técnica
Sin embargo, la transmisión depende de factores adicionales:
- velocidad de ajuste por parte de la banca
- estabilidad percibida en ingresos de los hogares
- evolución del empleo en los próximos meses
El crédito puede reactivar el mercado, pero no sustituye la confianza.
Precisión operativa en lugar de expansión
El entorno actual no elimina la actividad inmobiliaria. La filtra.
Para desarrolladores e inversionistas, las prioridades se reordenan:
- Revisar estructuras de deuda y exposición a tasas
- Ajustar supuestos de absorción a escenarios más conservadores
- Priorizar liquidez sobre crecimiento acelerado
- Enfocarse en activos con fundamentos claros: ubicación, demanda real, perfil de usuario
La diferencia no está en hacer menos, sino en hacer con mayor precisión.
La lectura que deja el primer trimestre
México no está en estanflación en términos formales. Pero la combinación de inflación persistente, crecimiento limitado y señales de debilidad en el empleo configura un entorno que exige mayor rigor.
En bienes raíces, estos momentos no se resuelven con narrativa, sino con ejecución.
El capital no desaparece. Se vuelve más selectivo.
Y en ese proceso, quien ajusta primero no solo protege su posición. También define la siguiente fase del mercado.
Arq. Raúl Pérez Naranjo es Director de Desarrollo en Xpertha Capital, firma especializada en desarrollo e inversión inmobiliaria.
