El mercado de espacios industriales en México continúa con una tendencia creciente y la demanda en ciudades como Tijuana, Saltillo, Ciudad Juárez y Monterrey se ha incrementado de manera importante.
El sector inmobiliario industrial en el país se ha comenzado haber beneficiado por las estrategias de nearshoring que han implementado una importante cantidad de empresas internacionales a raíz de la pandemia por Covid-19. La ubicación geográfica que presenta México y la colindancia con el mayor importador del mundo, son algunos de los factores que han favorecido al nearshoring.
Los principales clientes potenciales para los espacios industriales, principalmente aquellos enfocados al almacenamiento, distribución y logística han mostrado un importante crecimiento en los últimos años; de igual forma el aumento y la expansión observada en sectores como el automotriz, electrónicos y electrodomésticos han generado un incremento en la demanda de metros cuadrados, esencialmente en regiones como el Norte y el Bajío.
De acuerdo con el “monitor de inversiones” de la consultora Deloitte, se estima que para el cierre del 2023 la inversión total en proyectos industriales relacionados con el nearshoring llegó a cerca de 33,000 millones de dólares. Por su parte, la Secretaría de Hacienda prevé que para 2024 se alcancen cifras récord en la Inversión Extranjera Directa (IED) impulsadas por el nearshoring, estimando una inversión de 36,153 millones de dólares.
En cuanto al crecimiento de metros cuadrados de espacios industriales, para el último trimestre del 2023 el inventario en los 12 principales mercados del país llegó a un total de 84.9 millones de m2, lo que representa cerca de 3.4 millones de m2 más respecto al cierre del 2022, es decir, un crecimiento anual cercano al 4.1 por ciento.
Los espacios industriales Clase A continúan mostrando la mayor participación en el mercado, concentrando un poco más del 70% del inventario total, lo que representa cerca de 59.8 millones de m2 rentables, el resto del inventario se encuentra distribuido en otras clases, principalmente en espacios industriales Clase B, los cuales se caracterizan por ser inmuebles más antiguos, con una menor cantidad de amenidades y servicios, así como ubicados fuera de clusters o parques industriales principalmente.
En los últimos años, el mercado de espacios industriales en México ha mostrado un crecimiento constante, agregando en promedio tres millones de m2 rentables al año; sin embargo, entre 2021 y 2022 se observa un importante incremento en el inventario, ya que para dicho periodo el mercado agregó cerca de 6.9 millones de m2 rentables.
El mercado industrial en México se encuentra conformado principalmente por 12 mercados, los cuales en su conjunto, como ya se ha mencionado, concentran un total de 84.9 millones de m2 rentables; a su vez, estos mercados se encuentran concentrados en tres regiones principalmente: Centro, que conforma a la Ciudad de México y Toluca; Bajío, la cual se encuentra conformada por los mercados de Querétaro, Guanajuato, Guadalajara, San Luis Potosí y Aguascalientes; y finalmente, el Norte que contempla a Monterrey, Ciudad Juárez, Reynosa, Saltillo y Tijuana.
Pese a que la Ciudad de México se presenta como el segundo mercado de mayor tamaño a nivel nacional con un total de 14.5 millones de m2 rentables, la Región Centro se presenta como la más pequeña, ya que en su conjunto concentra un total de 18.5 millones de m2 rentables, lo que representa cerca del 22% del total nacional.
Por su parte, la Región Norte se presenta como el de mayor tamaño, un total de 40.7 millones de m2 al cierre del 2023, lo que representa el 48% del total de m2 rentables a nivel nacional, siendo el mercado de Monterrey más grande del país, con un total de 15.2 millones de m2 rentables.
La Región del Bajío se presenta como el segundo más grande a nivel nacional, concentrando el 30% de la superficie rentable, con un total de 25.6 millones de m2 para el cierre del 2023, en dicho mercado, los m2 rentables se encuentran distribuidos entre Querétaro, Guanajuato y Guadalajara, los cuales en su conjunto concentran un poco más de 19.5 millones de m2 rentables, lo que representa cerca del 77% del total de los m2 existentes en la región.
Las regiones del Bajío y del Norte, han mostrado un crecimiento constante en sus m2 rentables en los últimos años; si bien en la Región Centro también se ha observado un incremento, este ha sido más lento en comparación con el resto del país, ya que entre 2022 y 2023 el crecimiento se ubicó cercano} a los 360 mil m2 rentables.
La región del Bajío se presenta como la de mayor dinamismo y crecimiento, ya que el promedio se ubica por arriba de un millón de m2 rentables; sin embargo, entre 2022 y 2023 esta región presentó un incremento de 513 mil m2 rentables, ubicado por debajo de lo observado en años anteriores.
El Norte también muestra un incremento constante, agregando en promedio, cerca de 900 mil m2 rentables al año; no obstante, en 2022 se incrementaron 3.7 millones de m2 rentables, mientras que para 2023 se incrementaron cerca de 2.4 millones de m2 rentables, es decir, cerca de 6.1 millones de m2 rentables en un periodo de dos años.
El mercado industrial en México es atractivo para muchas empresas a nivel mundial, ya que la ubicación con la que cuenta nuestro país se presenta como una ubicación estratégica, debido a la conectividad existente con Estados Unidos y América Latina.
Sectores como la manufactura, la logística, el sector automotriz, y el de electrónicos y electrodomésticos se presentan como los principales generadores de atracción de Inversión Extranjera Directa (IED); a la par, el mercado demanda cada vez más espacios con mayores y mejores tecnologías, mejor infraestructura y mejora en los procesos de automatización, ya que estas variables se presentan altamente necesarias para el buen funcionamiento, tanto de parques como de naves industriales.
Dadas las condiciones actuales y debido a la creciente necesidad del mercado Asiático y de otras partes del mundo por establecerse en México, el país está en una posición ideal para capturar un mayor crecimiento, principalmente en las regiones del Norte y Bajío, esto debido a su cercanía con Estados Unidos, así como a la conectividad existente entre estas dos regiones y el país vecino del norte.
POR: CESAR CORTES CONSULTOR DE ESTUDIOS DE MERCADO, SOFTEC, CONSULTORÍA EN PROYECTOS INMOBILIARIOS CCORTES@SOFTEC.COM.MX
Es un texto de la edición 144 de Inmobiliare
*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de
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