En los últimos años, la industria logística y de distribución han aumentado su demanda, lo que da como resultado una poca o casi nula oferta de propiedades de este tipo. Razón por la que los parques logísticos verticales han comenzado a tomar fuerza.
De acuerdo con Newmark, estos edificios se han convertido en la tendencia más innovadora de los últimos tiempos en México. Sin embargo, en varias regiones del mundo como Asia o Europa son comunes, debido a los altos precios de la tierra y las densidades poblacionales.
Justo esta situación fue la que llevó a Eduardo Neuman, director general de Interlogix, a desarrollar almacenes logísticos bajo un formato vertical, con el que busca que la última milla sea realmente eso, la parte más corta del recorrido entre una empresa distribuidora y el usuario final.
“Estos parques están diseñados especialmente para una entrega más rápida y eficiente de los productos, en la fase final de la cadena de suministro, destacándose por su ubicación estratégica completamente in-fill dentro de la mancha urbana”, explicó en entrevista para Inmobiliare.
Razón por la que Eduardo Neuman decidió traer este concepto al país. La idea comenzó durante un viajé que realizó a Hong Kong antes de la llegada de la pandemia por Covid-19, por lo que la última Milla aún no tenía el crecimiento de hoy en día.
“Encontré un edificio de 25 niveles que contaba con una rampa para que los trailers subieran y bajaran hasta el piso 20 y del 21 al 25 subían mediante elevadores de carga. Esta innovadora idea me cautivó, y al regresar, tuve la romántica aspiración de replicarla en México. No obstante, al reconocer las restricciones locales, nos vimos en la necesidad de adaptar y tropicalizar ese concepto para que fuera funcional en nuestro mercado”.
Parques logísticos verticales en México
El Director General de Interlogix mencionó que para lograr el desarrollo del primer almacén, fueron necesarios, aproximadamente, 18 o 20 meses de planeación, durante los cuales se enfocaron en el diseño los espacios y de factores como patios de maniobras, radios de giros, cargas de las losas, alturas, distancias entre columnas, andenes, entre otros. Además de dos años más para el desarrollo del mismo.
“La tarea fue compleja ya que no hay comparables en Latinoamérica y requirió un minucioso análisis para llegar a los proyectos que actualmente estamos desarrollando. Nos acercamos a expertos de la industria en Asia, Australia y Estados Unidos, países que cuentan con experiencia en logística vertical desde hace más de dos décadas”.
Otro de los retos a los que se enfrentaron, fue el tema de la ubicación, ya que no solo se trata de estar cerca de las principales vialidades, también se deben tomar en cuenta factores como el uso de suelo y permisos para el tráfico de camiones pesados.
“Tienes que combinar muchos factores de logística, por lo que se comienzan a descartar un sin números de terrenos. Analizamos al mes cerca de 20 a 25 propiedades para revisar si pueden funcionar, para después demoler y construir desde cero”.
Actualmente, Interlogix cuenta con un portafolio que comprende cinco proyectos, totalizando cerca de 125,000 m3 de espacio rentable, en diferentes etapas de desarrollo; el primero de ellos, ya se encuentra operando con una ocupación del 100%, mientras que los otros cuatro se encuentran en proceso de desarrollo y con un gran avance en comercialización, ya que se espera comiencen a operar este mismo año.
“Específicamente, nuestro proyecto Interlogix Postes será inaugurado en marzo; Santa Fe en septiembre; Lomas II, en noviembre o diciembre; y Centenario en noviembre, todos en 2024. Aunado a esto, estamos en el proceso de adquisición y desarrollo de otros seis proyectos que esperamos desarrollar en los siguientes 36 meses”.
Asimismo, para 2026, la desarrolladora planea almacenes en otras ciudades como Guadalajara, Monterrey y probablemente Tijuana.
Interlogix en México
Interlogix se posiciona como el primer fondo inmobiliario especializado en el desarrollo de Parques Logísticos Verticales en LATAM, en colaboración con Prologis. Su principal estrategia es la creación de estos espacios para atender la creciente demanda de los clientes que buscan estar más próximos a su consumidor final.