Mercado industrial en Mérida: crece, pero sin aceleración
El mercado industrial en Mérida está cambiando de perfil. Ya no se explica solo por turismo y servicios. La ciudad empezó a atraer interés industrial por ubicación, conectividad y proyectos de infraestructura que reordenan la región, pero lo hace con un ritmo más conservador que los corredores ya maduros del Bajío o el Norte.
La señal más útil no es el discurso, es la cadencia del mercado. El inventario sube, pero la absorción reciente se desaceleró de forma drástica. Eso no mata la tesis industrial, pero sí obliga a leer el momento como una etapa de consolidación: se está moviendo el producto existente y la nueva oferta entra con pausa, no por oleadas.
Inventario al alza, pero con crecimiento contenido
4S Real Estate reporta que el inventario de naves industriales en Mérida pasó de 894,515 m² en 2020 a 964,000 m² en 2025. El dato confirma crecimiento, pero también revela escala. Mérida sigue siendo un mercado comparativamente pequeño frente a plazas industriales líderes, y por eso cualquier ajuste en demanda se nota más rápido.
Ese crecimiento “sin prisa” no necesariamente es debilidad. Puede ser una ventaja si se traduce en disciplina: menos sobreoferta, más absorción real, y mejor alineación entre especificación, ubicación y precio. El riesgo aparece cuando la narrativa industrial empuja a construir sin tener amarrada la demanda.
Absorción: el número que exige frialdad
La absorción muestra el cambio de ritmo. La ocupación de naves industriales pasó de 114,235 m² entre 2020 y 2021 a apenas 2,000 m² entre 2024 y el segundo trimestre de 2025. Es una caída que no se explica con un solo factor, pero sí apunta a un mercado que frenó su tracción reciente.
Arturo Garcidueñas, socio regional de 4S Real Estate en la zona Sureste, vinculó la estabilización con una ausencia de inicios de construcción relevantes y con una dinámica donde el mercado “saca” inventario existente. La implicación práctica es que los proyectos nuevos entran de forma paulatina y con menor margen de error.
Para desarrolladores y fondos, esto cambia la pregunta. Ya no basta con “Mérida va a crecer”. La pregunta correcta es: qué tipo de producto se mueve hoy, en qué microzonas, con qué plazos de colocación y bajo qué estructura de renta.
Rentas al alza en un mercado que se enfría
Aquí hay un aparente contrasentido que vale oro. Aunque la absorción reciente se redujo, el precio promedio de alquiler subió: de 3.6 dólares por m² en 2020 a 5.5 dólares por m² en 2025. Esa combinación sugiere un mercado con oferta limitada o con producto con mejores especificaciones, donde la renta se sostiene aun cuando la colocación se hace más lenta.
Garcidueñas explicó que hacia mitad de 2025 la renta de naves industriales se redujo, asociándolo a un menor volumen de nuevos proyectos inmobiliarios. Es un matiz importante: el promedio anual puede subir por tendencia, pero el mercado se mueve por ventanas. Quien firma hoy no negocia con promedios, negocia con inventario disponible, calidad del parque y competencia inmediata.
Este es el tipo de escenario donde la mala ejecución se castiga. Un parque mal especificado o lejos del corredor correcto puede quedarse con la renta “teórica” y sin inquilino.
Qué está empujando la demanda: exportación y especialización
Colliers ha puesto el acento en la diversificación productiva y en el crecimiento de operaciones orientadas a exportación como motor de necesidad de espacios industriales especializados: parques logísticos, naves de manufactura y bodegas. La tesis se sostiene en un punto operativo: la demanda ya no busca solo techo, busca infraestructura moderna, eficiente y estratégicamente ubicada.
En un mercado emergente como Mérida, esa frase tiene consecuencias concretas. La barra de entrada sube. Los usuarios con estándar corporativo no se adaptan al inmueble, exigen que el inmueble se adapte a su operación. Eso incluye alturas, patios de maniobra, energía, accesos, seguridad y disponibilidad real de servicios.
Infraestructura y conectividad: señal, no garantía
El mercado ha vinculado parte del interés industrial a infraestructura como el Tren Maya, la consolidación de conectividad y el fortalecimiento del Puerto de Progreso. También se menciona la atracción de inversiones en energías renovables como factor de demanda futura. Son drivers plausibles, pero el mercado inmobiliario no premia intenciones: premia tiempos de entrega y capacidad de operación.
Aquí aparece una lectura útil para el Sureste. La conectividad puede abrir oportunidades, pero la absorción gradual sugiere que la demanda aún está calibrando. Esto favorece a los operadores que construyen con etapas, que colocan con contratos firmes y que priorizan liquidez sobre expansión agresiva.
Mercado industrial en Mérida: implicación para inversionistas y desarrolladores
El mercado industrial en Mérida hoy se entiende mejor como una curva de aprendizaje que como un “boom” inmediato. Eso no lo hace menos atractivo, lo vuelve más técnico. El upside existe si el producto se alinea con demanda real y si la estrategia de salida no depende de euforia de mercado.
Tres consecuencias operativas se vuelven centrales.
Primera, underwriting con paciencia. La absorción reciente obliga a modelar colocación más lenta y sensibilidad a concesiones. Un mercado que absorbe 2,000 m² en un periodo reciente no te deja ocultar errores de ubicación o especificación.
Segunda, enfoque en producto existente y reconversión. Si el mercado está “sacando” inventario, la ventaja puede estar en adquirir o reposicionar activo bien ubicado antes que abrir frentes nuevos. Garcidueñas describe ese equilibrio: estabilización por falta de inicios fuertes, con expectativa de construcción gradual.
Tercera, disciplina de precio. La renta promedio subió en el periodo largo, pero también se reportó ajuste hacia mitad de 2025. Eso es una invitación a no anclar decisiones a un número único. Se necesita granularidad por corredor, por tipo de nave y por perfil de inquilino.
Mérida sí avanza, pero el mercado no perdona atajos
El mercado industrial en Mérida muestra progreso medible en inventario y niveles de renta, pero también una señal clara de madurez temprana: la demanda no se comporta como ola, se comporta como goteo. En ese contexto, ganan los operadores que piensan en fases, que ejecutan con precisión y que tratan cada metro cuadrado como producto, no como promesa.
El siguiente salto no lo definirá un titular. Lo definirá la capacidad de alinear infraestructura, especificación y tiempos de entrega con empresas que ya comparan Mérida contra plazas industriales más probadas.
