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Industria

¿Qué es la Ingeniería de Valor?

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-VE por sus siglas en inglés- Es un método sistemático de evaluación dirigido al análisis de materiales, sistemas y procesos, así como al equipamiento del edificio con el propósito de alcanzar las funciones requeridas en el programa al menor costo total para el dueño.
De acuerdo con los expertos en Ingeniería de Valor Kirk y Dell’Isola “La ingeniería de Valor es una aproximación de equipo que analiza una función por medio del desarrollo sistemático de respuesta a preguntas como: ¿Qué es esto? ¿Qué es lo que hace? ¿Qué es lo que debería hacer? ¿Cuánto cuesta? ¿Qué otro material o método puede usarse para hacer lo mismo sin sacrificar el desempeño sin menoscabo de la seguridad, confiabilidad y mantenimiento? La ingeniería de Valor debe ocuparse de la eliminación o modificación de cualquier cosa que añada costo sin contribuir a los requerimientos del programa funcional. Las reducciones en los alcances del proyecto o en la calidad para estar dentro del presupuesto no deben ser consideradas como Ingeniería de Valor, estas decisiones son solamente reducciones de costo.”

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Es muy frecuente confundir la Ingeniería de Valor con la reducción de costo; hemos visto en la práctica que este método se aplica de manera errónea y fuera de tiempo. En ocasiones anteriores hemos advertido la importancia que tiene un buen programa arquitectónico y de necesidades como inicio de un proyecto, lo mismo que la relevancia que tiene llevar un proceso de diseño ordenado y por fases que permiten aplicar una metodología de optimización de costo importante. También hemos hablado de los equipos de trabajo y de la oportunidad de la incorporación de los diversos actores en el proceso.
Costos de construcción y selección del equipo de diseño
Al analizar los costos de obra para edificaciones grandes y mixtas, podemos encontrar que los rubros donde mayoritariamente se encuentra los montos de inversión son: Estructura, cimentación y superestructura 45%, instalaciones 35%, acabados 13%, exteriores 5% y otros 2%. Aunque esta división es muy gruesa y pudiera haber diferencias, dependiendo de las características de cada edificio, el punto es que los ahorros sustanciales estén en las estructuras y las instalaciones y éstas, en buena medida, dependen del diseño arquitectónico. Por esta razón, seleccionar al equipo de diseño se vuelve crítico, sobre todo si se considera que las decisiones tomadas por el arquitecto en primer lugar. Inversiones tan grandes y de las que se espera obtener beneficios, deben ser manejadas por expertos con la experiencia suficiente para aportar valor al proceso de diseño, más allá de únicamente ser capaz de resolver el proyecto. Limitaciones y consideraciones del método de análisis.

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La aplicación de estos métodos tiene varios retos, quizás el más importante es la identificación de aquellos beneficios difíciles de cuantificar, estos típicamente incluyen estéticos, seguridad, impacto ambiental, preservación histórica. La oportunidad en la aplicación de esta metodología es fundamental, es mejor comenzar desde el principio; como sabemos, las primeras etapas del proceso de diseño es donde se determinan de manera general los sistemas fundamentales de los edificios, que en etapas posteriores requieren de gran esfuerzo para ser modificados y requieren de gastos adicionales en el proyecto.
Muchas veces durante la etapa de concurso de obra es donde se solicita a los participantes que emitan juicios sobre el proyecto y hagan Ingeniería de Valor; este es el  peor de los escenarios porque los contratistas sin mucho análisis proponen cambios fundamentales al proyecto que pueden arruinar otros objetivos y que no agregan valor; solo reducen costos.
La sensibilidad en estos beneficios al momento de correr los números y analizar las alternativas, es importante; tan importante como tener claro desde el inicio los objetivos a alcanzar; estos pueden ser estéticos, funcionales, económicos o de desempeño, a partir de esta claridad es un poco más fácil ponderar el valor de dichos beneficios. Es importante contar con un equipo de diseño experto que tenga una metodología de trabajo que facilite estos procesos y que aporte experiencia y valor al diseño y, al mismo tiempo pueda sacar de los otros miembros del equipo su mejor experiencia y valor al proceso.
En este sentido, el uso de la tecnología de documentación, juega un papel fundamental; ya que un modelo BIM aporta información muy relevante para la toma de decisiones y al mismo tiempo ofrece una capacidad de análisis que contribuye a estimar y obtener costos fiables de alternativas de diseño.
Para saber más:
Building Economics: Theory and Practice: http://www.springer.com/us/book/9781475746907
Circular A-94: ow.ly/TY8e30gosW3
CFR: ow.ly/VZie30gosQE
Por Luis Fernández de Ortega
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Industria

Repunta actividad inmobiliaria industrial por auge del ecommerce en la CDMX

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Los indicadores del mercado inmobiliario industrial de la Ciudad de México y su área metropolitana al cierre del 2020 se mantuvieron en una relativa estabilidad, a pesar del impacto en la economía que tuvo la contingencia sanitaria del Covid-19, señala CBRE en su último reporte.

Ante las medidas de confinamiento la baja de actividad industrial fue inminente en todos los subsectores, sin embargo, la manufactura es la que ha tenido una recuperación más rápida. Asimismo, el auge del sector logístico como consecuencia del crecimiento en el ecommerce ha sido un factor determinante para el repunte de la actividad inmobiliaria industrial en la CDMX y su zona conurbada. 

Según el reporte al cierre del cuarto trimestre (4T), el inventario se situó en 9.03 millones de m2, un incremento del 2.8% con respecto al mismo periodo del año anterior, concentrando la nueva oferta en centros de distribución de última milla hacia la segunda mitad del año.

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La construcción ha mantenido su dinamismo, situándose en 379 mil m2, un aumento de más de 153 mil m2 con respecto del 4T de 2019. La mayoría de los nuevos espacios se concentran en Tepotzotlán y Cuautitlán, dos de los submercados que más han crecido, con incrementos de entre el 1 y el 4% en comparación con el 4T del 2019.

La tasa de vacancia cerró en 5.3%, tan sólo 0.2 puntos porcentuales por encima de la de 2019, motivado por la nueva oferta. El precio de salida cerró en US $5.69/m2/mes, 80 centavos más que el 4T de 2019; y  la absorción neta se colocó en 70,972 m2.

Se espera que la demanda de espacio destinado a logística y distribución aumente durante 2021 y continúe impulsada por el cambio en los hábitos de consumo y la expansión del ecommerce, lo que se verá reflejado en esta región del país.

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