Transformación y recuperación del potencial de una construcción existente
Transformación de oficinas a departamentos, de nave industrial a centro comercial, de local comercial a usos mixtos, de vivienda o hacienda a hotel, de hotel a vivienda, cualquier uso que sea permitido por las autoridades puede ser regenerado en una construcción existente para recuperar su potencial.
“cualquier uso que sea permitido por las autoridades puede ser regenerado en una construcción existente para recuperar su potencial.”
Todos queremos tener un proyecto éxitos, si se invierte un peso, se querrán recuperar dos pesos, pero, ¿Cómo lograrlo?
El potencial de un inmueble vs sus características físicas y la demanda
Todos los inmuebles por su ubicación, tamaño, estructura y arquitectura, pueden tener distintos usos, por eso, primero hablemos de encontrar el potencial de un inmueble vs sus características físicas y la demanda de la comunidad donde se encuentra, en este punto, es donde un proyecto tiene que ser legalmente posible y comercialmente sostenible en el tiempo, que por si solo, cubra una necesidad del lugar y el mercado pueda absorber las unidades comerciales a un ritmo acelerado.
Definición comercial y propuestas volumétricas – espaciales
Teniendo la definición comercial, cumpliendo el coeficiente de ocupación y utilización del terreno, podemos hacer las diferentes propuestas volumétricas – espaciales (arquitectura) que den sentido al potencial comercial del inmueble, y no hablo de hacer un anteproyecto arquitectónico, hablo tan solo de una volumetría que da sentido a lo comercial, es aquí donde la mayoría de los desarrolladores se equivocan, inician sus proyectos con un anteproyecto arquitectónico con datos legales, uso de suelo, cus (coeficiente de utilización del suelo), cos (coeficiente de ocupación del suelo) y la hipótesis de lo que se puede hacer, generando un anteproyecto con renders muy elaborados, creyendo que con eso podrán comercializar y … o sorpresa, el producto no se desplaza (vende) como creían.
Es aquí donde la mayoría de los desarrolladores se equivocan, inician sus proyectos con un anteproyecto arquitectónico con datos legales, uso de suelo, cus (coeficiente de utilización del suelo), cos (coeficiente de ocupación del suelo) y la hipótesis de lo que se puede hacer, generando un anteproyecto con renders muy elaborados, creyendo que con eso podrán comercializar y … o sorpresa, el producto no se desplaza (vende) como creían.
Estructura de costos y escenarios financieros
Después de tener las volumetrías del posible desarrollo, se hace la estructura de costos, que servirá para encontrar los retornos de inversión al meter esa estructura de costos a una licuadora financiera (tickets de inversión, absorcion de mercado, hard cost, soft cost, valor del inmueble, etc.), haciendo todos los posibles escenarios financieros de desarrollo que sean necesarios y es hasta este punto, donde se tienen que tomar las decisiones del destino del proyecto.
Proyecto, sociedad y entorno
Por último, si tu proyecto satisface una necesidad en la sociedad, integrándose de forma amigable a su entorno, siendo socialmente responsable, entonces, tu proyecto reduce riesgo y podrá ser un éxito.
Raúl Emilio Pérez Naranjo
Arquitecto por la Universidad Nacional Autónoma de México y graduado del Programa en Alta Dirección de Empresas por el Instituto Panamericano de Alta Dirección de Empresas (IPADE). Diplomados en el TEC de Monterrey en, Dirección de Proyectos basado en Project Management Institute (PMI), y Administración y Evaluación de Proyectos. certificado en Estándar Mex. en Dirección de Proyectos por el Instituto Mexicano de Dirección de Proyectos y en Prevención de Lavado de Dinero y Financiamiento al Terrorismo por ABM.
