El mapa industrial de México se está moviendo hacia adentro. En el norte la vacancia se multiplicó por siete y hoy ronda el 7%, mientras la Ciudad de México y su zona metropolitana arrancaron 2026 duplicando su absorción. Dos señales opuestas del mismo fenómeno.
620 mil m² en un trimestre
La absorción bruta de espacio industrial en CDMX y su zona metropolitana llegó a 619,769 m² en el primer trimestre de 2026, según CBRE. La cifra incluye renovaciones y pre-arrendamientos, y representa un alza anual de 100% frente al mismo periodo de 2025. El mercado se dobló en doce meses.
Conviene leerlo junto al cierre nacional: en 2025 el país marcó un récord de 1.6 millones de m² absorbidos y una vacancia de 2.7%. La demanda no se fue con la incertidumbre comercial. Cambió de domicilio.
El nearshoring se reacomodó hacia los corredores con suelo, energía y conexión logística al consumo.
Zumpango-AIFA, el motor del trimestre
La actividad no se repartió parejo. El corredor Zumpango-AIFA concentró 58% de la superficie comercializada y Cuautitlán otro 26%. La cercanía al Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles y el suelo disponible están reordenando dónde se construye.
El detalle más revelador es cómo se cerró la demanda. Los pre-arrendamientos pesaron 63% de las operaciones; las transacciones nuevas, 19%. Cuando dos de cada tres metros se comprometen antes de existir, la apuesta es a la demanda que viene.
Logística y e-commerce mandan
Por sector, la logística capturó 56% del espacio y el e-commerce 38%. La manufactura, apenas 5%. En el Valle de México el motor no está en la fábrica de exportación sino en la cadena que pone el producto frente al consumidor.
El origen del capital lo confirma. La ocupación internacional la encabezaron firmas de Argentina (39%), Estados Unidos (26%) y Alemania (16%), seguidas por México (14%). Detrás de esos porcentajes hay operadores logísticos y plataformas de comercio electrónico que necesitan última milla cerca de la mayor concentración de consumo del país.
Dos velocidades del mismo mapa
El contraste con la frontera ordena la historia. En el norte la vacancia pasó de 1% en 2023 a 7%, frenada por las dudas sobre la revisión del T-MEC y los cuellos de botella de energía. En el centro, la absorción se duplica. El nearshoring no avanza como un interruptor nacional; avanza por regiones, unas que aceleran y otras que esperan definiciones.
Algo parecido ocurre en oficinas. Reforma cerró el trimestre en 10% de vacancia y Santa Fe en casi 28%, dentro de la misma ciudad. Ubicación, infraestructura y acceso al consumo vuelven a separar a los ganadores de los rezagados.
Qué vigilar
Tres variables dirán si el ritmo se sostiene. La certeza regulatoria del T-MEC, que todavía contiene decisiones en el norte. La capacidad eléctrica, hoy el límite operativo más citado por los parques industriales. Y el pipeline de pre-arrendamientos, que adelanta la demanda real mejor que cualquier proyección.
Por ahora queda una postal incómoda para quien apostó todo a la frontera: en el arranque de 2026, el metro cuadrado industrial más disputado de México no se rentó en Monterrey ni en Tijuana. Se rentó a las afueras de la Ciudad de México.
Fuente de datos: CBRE, mercado industrial CDMX y zona metropolitana, 1T 2026.
Founder | Inmobiliare
Fundó Inmobiliare en 1999 y en 27 años la consolidó como la plataforma de referencia en inversión inmobiliaria de América Latina, con más de 20,000 artículos publicados y 150 ediciones impresas. Desde 2008 organiza REBS y EXNI, los encuentros ejecutivos más relevantes del sector en la región.
Actualmente lidera el desarrollo de KLARENS, solución de inteligencia artificial especializada en real estate entrenada con décadas de conocimiento sectorial.
