Prodensa documentó la cifra. La vacancia industrial en el norte mexicano pasó de 1% en 2023 a 7% en 2025. Eso es multiplicarse por siete en dos años. La construcción había escalado con expectativa de demanda continua. La demanda real desaceleró.
El IMCO advirtió que si México no acelera inversión en infraestructura, los países asiáticos pueden recuperar la partida que México ganó entre 2021 y 2024.
Cynthia Valeriano, investigadora del Tec de Monterrey citada por Industry & Energy Magazine, lo formuló sin adornos:
“Hay una enorme preocupación hoy en día porque no se están observando avances notables o significativos en términos de generación de energía eléctrica”.
Y un dato más, también de Industry & Energy Magazine:
- 91% de las empresas instaladas en parques industriales mexicanos reporta dificultades para garantizar suministro eléctrico
- 40% enfrenta problemas con gas natural
El nearshoring no se detuvo. La pregunta es la que cambió.
DATO CLAVE
- Vacancia industrial norte: 1% (2023) → 7% (2025)
- 91% de empresas reporta dificultades de suministro eléctrico
- 40% con problemas de gas natural
- Seis estados frontera con sequía recurrente
- IED nearshoring 2025: USD 21,251.8 millones (+39% anual)
Fuentes: Prodensa · Industry & Energy Magazine · Tec de Monterrey · BBVA Análisis mayo 2026
Qué cambió en la pregunta del directivo de manufactura
Hasta 2024, el cálculo era razonablemente directo.
- Costo por metro cuadrado
- Distancia a la frontera
- Mano de obra calificada
- Marco arancelario T-MEC
Con esas cuatro variables resueltas, el proyecto se aprobaba. La velocidad de IED durante 2022-2024 reflejó esa simplicidad analítica.
En 2025-2026, tres factores externos cambiaron el modelo de decisión.
1. La IA transformó la demanda industrial
Las plantas que requieren densidad de cómputo — semiconductores, electrónica avanzada, ensamble de IA hardware — demandan capacidades eléctricas que un parque industrial tradicional simplemente no puede ofrecer.
2. La sequía estructural
La sequía estructural en el norte elevó el costo operativo de industrias intensivas en agua.
- Alimentos
- Semiconductores
- Química
- Pulpa
- Papel
Y disuadió decisiones de localización en seis estados fronterizos.
3. La incertidumbre del T-MEC
La revisión del T-MEC, programada para julio de 2026, introdujo incertidumbre sobre reglas de origen y contenido regional.
Empresas listas para firmar contratos de arrendamiento durante 2025 pospusieron decisiones esperando claridad. Más de 500 organizaciones empresariales estadounidenses respaldan continuidad.
La incertidumbre por sí sola tiene costo medible: la vacancia se multiplicó por siete.
Lo que ahora pesa en la decisión
Energía firme
No basta con conexión a la red.
Los hyperscalers, manufactureros de semiconductores y operadores avanzados piden capacidad despachada con redundancia, idealmente con generación on-site.
Los parques industriales con paneles solares privados o capacidad de cogeneración están capturando contratos que antes iban a parques convencionales en mejor ubicación geográfica.
Agua segura
Planes hídricos multi-año verificables son condición para inversión en industrias intensivas.
Baja California, Sonora, Chihuahua, Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas — seis estados que concentran la mayor parte de la inversión industrial pos-pandemia — enfrentan periodos recurrentes de sequía.
Industrias intensivas en agua ya están recalibrando localización fuera de esos estados.
Conectividad de fibra
La operación de plantas modernas requiere conexión redundante. Una sola fibra es punto único de falla.
Talento técnico
El déficit de ingenieros, técnicos especializados y trabajadores calificados para manufactura avanzada es estructural y multi-año.
Empresas en Querétaro, Guanajuato y Nuevo León reportan competencia agresiva por talento técnico, con escalación salarial que erosiona la ventaja de costo laboral mexicana respecto a Vietnam o Indonesia.
Resiliencia climática
Costos de seguro elevados en zonas costeras, sísmicas y de sequía estructural se trasladan a operación.
La pregunta operativa para CFOs ya no es si invertir en resiliencia. Es cuánto costó no haberlo hecho hace tres años.
Quién se adelantó dentro de México
El Bajío adelantó al norte. Querétaro, Guanajuato y Aguascalientes invirtieron en parques con energía firme y certificaciones LEED v4.1.
Los desarrolladores que entendieron el cambio integraron capacidad propia — solar, cogeneración, en algunos casos almacenamiento.
Los corredores de la frontera norte, con vacancia subiendo, llegan tarde. La pregunta no es de capital — el capital está disponible. Es de tiempo.
Cada año adicional sin expansión de generación eléctrica, transmisión y velocidad regulatoria es porción del nearshoring que se va a otra geografía.
El Plan México coloca a los data centers y manufactura avanzada como “autopista de la nueva economía”. Pero ningún plan de gobierno puede generar electricidad que no existe, ni transmitir en redes que no están construidas.
Y las ventanas de decisión de los hyperscalers son de 6 a 18 meses, no de 36.
Lo que distingue al producto industrial competitivo 2026
Construir naves industriales “shell & core” en suelo barato cerca de la frontera ya no garantiza absorción.
El producto competitivo del 2026 incluye:
- Energía firme
- Conectividad redundante
- Agua asegurada
- Servicios integrados
Los developers que no integren capacidad energética propia van a operar con cap rates más altos y absorción más lenta.
El producto industrial mexicano se está bifurcando.
Infraestructura industrial integrada
Parques con energía, agua, fibra y certificaciones, que compiten por capital con activos de infraestructura tradicional.
Bodegas convencionales
Segmento que enfrenta presión competitiva creciente.
La asignación institucional tiene que distinguir entre estos dos productos. No tratarlos como una sola clase.
Para el broker, el vocabulario técnico cambió.
- kVA disponibles
- Condiciones del Mercado Eléctrico Mayorista
- Capacidad de despacho firme
- Redundancia de fibra
- Planes hídricos multi-año
El que no maneja ese lenguaje está fuera de las transacciones tier 1.
La fricción que más se omite
La inversión privada en CFE necesita ejecución, no diferimiento. Los anuncios oficiales sobre expansión de generación llevan tres administraciones.
La capacidad firme adicional crítica para hyperscale y manufactura avanzada no se concretará en el horizonte de decisión actual de los inversionistas.
La revisión del T-MEC introduce un horizonte de mediano plazo donde reglas de origen y contenido regional podrían volver a calibrar la atracción relativa de México.
El capital cross-border que entra a México en 2026 lo hace con planes de exit estructurados desde el día uno. Eso comprime los plazos de tenencia esperados y eleva la presión por performance trimestral.
La seguridad. La percepción de riesgo en regiones con violencia documentada encarece seguros operativos y disuade decisiones de inversión.
Esta variable, frecuentemente omitida del discurso oficial pro-nearshoring, aparece en cada due diligence corporativa seria como factor que modifica decisiones de localización.
La pregunta operativa
¿El portafolio actual está calibrado para nearshoring 1.0 — suelo industrial cerca de la frontera — o para la nueva conversación, donde la infraestructura completa decide?
La diferencia ya no es de matiz. Es de viabilidad a 24-36 meses.
El Bajío está respondiendo con producto integrado. La frontera norte está respondiendo con vacancia.
El 27 de agosto, en el Industrial Summit, varias de estas conversaciones van a estar encima de la mesa.
- Con desarrolladores que ya integraron generación
- Con FIBRAs que todavía no auditan exposición
- Y con operadores que ven cómo cada trimestre adicional de cuello de botella eléctrico es porción del ciclo que se va a Asia
