El desarrollo industrial en México atraviesa por un momento histórico con altas tasas de demanda, impulsadas por el creciente interés de reubicación de empresas extranjeras.
Ahora el reto que enfrenta el sector es contar con la oferta suficiente para satisfacer las demandas del mercado.
De acuerdo con el Panorama Inmobiliario del segundo trimestre de 2022, elaborado por Datoz, en los últimos 12 meses, la disponibilidad de naves pasó de cinco a 3.9 millones de metros cuadrados, un decremento de 22% a nivel nacional.
Tan solo de enero a junio de este año, se han ocupado 2.7 millones de metros cuadrados, por lo que los desarrolladores del país han metido el acelerador para los nuevos proyectos en construcción, los cuales alcanzan los 1.7 millones de metros.
Sin embargo, estas acciones parecen ser insuficientes, pues solo el 70% es superficie especulativa, es decir, disponible para renta o venta. Mientras que el 30% son desarrollos a la medida, por lo que ya están ocupados.
“Con esta dinámica de absorción y nueva oferta, es muy probable que la disponibilidad de espacios continúe muy reducida en el país, al menos por debajo del 5%”, indicó la plataforma.
Por su parte, Pablo Quezada, socio y director de Nuevos Productos de Datoz, señaló que siguen siendo relevantes los temas de escasez de terreno y energía, los costos de construcción y las tasas de interés en general por la inflación.
Incremento en tasas de interés alcanza a industriales
Una de las tendencias más marcadas dentro del desarrollo industrial en México es el incremento en los precios promedio de salida.
Al respecto, Sergio Mireles, director general de Datoz, indicó que dicha situación posiblemente continuará, impulsada no solo por la fuerte demanda, sino por el encarecimiento de la construcción y de la tierra.
Asimismo, el alza en las tasas de interés de referencia tanto a nivel nacional como internacional impactan en el sector, pues deriva en un financiamiento más costoso, un componente crucial para el desarrollo de nuevo producto y que permea directamente en el flujo de los inversionistas.
“Los nuevos desarrollos entran al mercado con costos de construcción más elevados y posiblemente con tasas de intereses con mayor riesgo. Si en el pasado los propietarios usaban tasas variables por la estabilidad financiera, estas ya no resultan tan seguras gracias a la volatilidad interbancaria”, comentó.
Esta coyuntura, dijo, provoca que, para continuar con su plan de retorno, los propietarios se ven forzados a incrementar los precios de salida.
Las regiones más impactadas, según el informe de la plataforma, fueron el norponiente y centro del país. Mientras que, Guadalajara tiene la combinación perfecta para el aumento de los precios: una apretada disponibilidad y nuevo producto caro entrando al inventario.
Desarrolladores ven más riesgo en la falta de electricidad que de agua
Un tema que atañe al sector industrial, sin duda, es el de infraestructura de servicios de electricidad y agua. Aunque este último recurso es famoso por su ausencia en los últimos meses, Mireles señaló que el que más preocupa a los desarrolladores es la energía.
“No hemos tenido evidencia de ningún proyecto que decida abandonar por la falta de agua, aunque es un tema que hay que seguir de cerca. Pero el servicio más importante para la manufactura es la electricidad”, comentó.
De hecho, agregó que, si una empresa logra establecerse en un terreno con pozos y consigue permisos de extracción, no se verá realmente afectada por la escasez en las zonas metropolitanas. Una práctica empleada por Coca Cola, por ejemplo.
Asimismo, expuso que “parte del problema radica en el mal desarrollo de la infraestructura de distribución, no tanto porque exista una escasez real en las reservas subterráneas”.
Por el contrario, especificó que la electricidad sí es un elemento crucial para el desarrollo industrial en México. Un aspecto que necesita de mayor atención dado que existe la generación, pero no el presupuesto para distribuirla.
“Por el momento, nosotros vemos con mayor preocupación el hecho de que el gobierno federal está empeñado en proyectos de generación y no tenga un plan contundente para ayudar a la transmisión de la energía. El tema eléctrico podría tener el mayor impacto negativo comparado con el de agua”, alertó.
Superar niveles históricos de 2021, el reto del desarrollo industrial en México
Finalmente, el director general de Datoz añadió que se observa una reducción en el desarrollo industrial en algunos de los mercados más importantes de México, como Monterrey, Ciudad Juárez, Guadalajara y Saltillo.
Durante el tercer trimestre de 2022, estas ciudades reportaron una absorción bruta acumulada de -32%, -18%, -21% y -17%, respectivamente.
No obstante, recordó que esta comparación se hace contra un año de máximos históricos, es decir, el 2021. Por lo que todos ellos siguen entre las seis regiones con mayor demanda a nivel nacional: “Han retrocedido, pero siguen fuertes”.
Aún con dicha fortaleza, Mireles señaló que es temprano para asegurar que el desarrollo industrial en México logrará alcanzar los niveles de aquel año.