Lyman Daniels, presidente de CBRE México, publicó los datos del primer trimestre.
Reforma cerró el 1T 2026 con vacancia de 10.19% y renta de USD 27.46/m². Polanco al 11.50% con USD 27.00/m². Lomas-Palmas al 11.52% con USD 28.51/m² — la renta más alta del mercado. Santa Fe sigue al 27.64%. Insurgentes al 13.95%.
El promedio CDMX es 17.18%. El promedio no sirve.
El CBD — Reforma, Polanco, Lomas-Palmas — concentra 41% del inventario corporativo de la ciudad y captura 50% de la demanda. CBRE proyecta que la vacancia del CBD llegará a 4.78% para 2028. Sería el nivel histórico más bajo desde que existe el segmento.
Mientras eso pasa, los activos Clase B y C en submercados secundarios siguen otra curva.
DATO CLAVE
- Reforma: vacancia 10.19% · USD 27.46/m²
- Polanco: 11.50% · USD 27.00
- Lomas-Palmas: 11.52% · USD 28.51
- Santa Fe: 27.64%
- Promedio CDMX: 17.18%
- El CBD captura el 50% de la demanda con el 41% del inventario
Fuente: CBRE México MarketView Oficinas CDMX 1T 2026
El patrón es global, no mexicano
Estados Unidos lleva tres años con el mismo movimiento.
En Manhattan, los activos trophy de Hudson Yards y Park Avenue mantienen vacancia bajo 10% mientras la Clase B de mid-Manhattan supera el 25%. En Los Ángeles, la diferencia de renta entre Clase A y Clase B/C llegó a un máximo de 19.44% en 2020 y se mantiene en niveles altos. En Fort Worth, JLL reportó absorción positiva de más de 250,000 pies cuadrados en Clase A durante 2025, mientras la Clase B perdió tenants.
La firma de análisis CompStak fue más fina.
Si se aísla el segmento Class A+ — el top 1%, ultra-amenitizado, con certificación de sustentabilidad y wellness infrastructure — la vacancia opera alrededor de 10.8%. La Clase A promedio rondaba 18-20%. Las rentas del 1% están aproximadamente 35% por encima de la Clase A normal.
El mercado no está pagando ubicación. Está pagando experiencia.
Vacancia y renta por submercado CDMX · 1T 2026
| Submercado | Vacancia | Renta USD/m²/mes |
|---|---|---|
| Reforma | 10.19% | $27.46 |
| Polanco | 11.50% | $27.00 |
| Lomas-Palmas | 11.52% | $28.51 |
| Promedio CBD | 11.15% | ~$27.75 |
| Insurgentes | 13.95% | ~$22-24 |
| Santa Fe | 27.64% | ~$18-20 |
| Promedio CDMX | 17.18% | $24.22 |
Fuente: CBRE México MarketView Oficinas CDMX 1T 2026; declaraciones de Lyman Daniels.
Qué cuenta hoy como Clase A+ en CDMX
Wellness infrastructure
Filtración MERV-13 o superior, controles de calidad de aire interior, elevadores touchless, espacios al aire libre integrados al edificio.
Sustentabilidad
LEED Gold mínimo, WELL, EDGE o BREEAM. Los corporativos institucionales con compromisos ESG ya no consideran edificios sin certificación verificable.
Amenidades integradas
Gimnasio premium, cafeterías con operador específico, espacios de colaboración exteriores, conference center compartido.
Conectividad
Fibra óptica redundante de múltiples proveedores, infraestructura para 5G, IoT integrado.
Entorno experiencial
Retail experiencial caminable en radio de 500 metros. Estaciones de carga de vehículos eléctricos.
En CDMX, los edificios que efectivamente cumplen ese estándar son contados. Torre Reforma, Torre Diana, BBVA Bancomer Tower, Torre Manacar, Reforma Latino, Torre Insignia y unos pocos más en Polanco y Lomas-Palmas se aproximan al estándar global trophy.
El resto del inventario Clase A es competitivo, pero el segmento ultra-amenitizado es notablemente más estrecho de lo que el mercado público suele asumir.
El 75% del 1T fue retención, no expansión
75% de las transacciones del primer trimestre de 2026 fueron renovaciones, expansiones, subarriendos y prearrendamientos — no nuevos contratos de tenants entrando al mercado.
Esa composición tiene dos lecturas posibles.
Lectura defensiva
Los tenants prefieren quedarse en el activo que ya conocen antes que entrar al mercado a buscar mejor producto, porque saben que el inventario Clase A+ es estrecho y el premium puede subir rápido.
Lectura positiva
Los tenants premium están anclándose con contratos largos antes de que la presión de oferta haga subir las rentas.
Las dos son verdad al mismo tiempo. Y las dos apuntan al mismo lugar.
Si la proyección de CBRE de vacancia 4.78% para 2028 se cumple, las renovaciones que toquen 2027-2028 van a ser dolorosas para los tenants. El que pueda asegurar prearrendamiento o extender contrato vigente antes de eso tiene un caso defendible para hacerlo ahora.
Lo que no aparece en los promedios
El cap rate de un trophy asset en CBD CDMX está comprimiéndose hacia niveles internacionales — 6.5% a 7.5%. El cap rate de Clase B en submercados secundarios se está expandiendo en sentido opuesto — 9.5% a 11% o más.
Esa divergencia es lo que el promedio sectorial oculta.
Las FIBRAs con portafolios mixtos están viendo distribuciones presionadas por el lastre del segmento de baja calidad mientras los activos premium podrían distribuir más si estuvieran aislados. Algunos directores generales lo saben. Otros prefieren no auditarlo todavía.
El estándar trophy se mueve cada 5-7 años. Un edificio Clase A+ de 2018 puede no calificar en 2026. Las certificaciones LEED v3 ya no cuentan donde se exige v4.1. Los sistemas HVAC sin filtración hospitalaria no satisfacen a tenants con políticas ESG agresivas.
Mantener el estatus trophy exige CapEx recurrente significativo. Muchos propietarios institucionales no están presupuestando ese gasto.
Las fricciones del CBD
Que el CBD CDMX domine no significa que el resto del país tenga capacidad de absorber capital institucional en oficinas. Monterrey, Guadalajara y plazas secundarias tienen segmentos premium específicos pero ninguno con la profundidad del mercado capitalino.
La diversificación geográfica del portafolio oficinas es estructuralmente limitada en México.
Si los institucionales globales descubren el segmento ganador con fuerza, suelen empujar valuaciones hasta niveles donde el cap rate ya no compensa el riesgo. Un trophy mexicano comprimiéndose a 5-5.5% se vuelve frágil ante cualquier shock — tasa de interés, devaluación, evento político.
El CBD CDMX está reproduciendo el patrón global de Nueva York, Miami, Dallas y Londres. Con escala más pequeña. Con la misma estructura.
Las decisiones de portafolio de los próximos doce meses definen quién capitaliza el ciclo y quién carga activos que pierden relevancia con velocidad creciente. Algo de esto va a estar en la agenda de los Inmobiliare Summits del segundo semestre — pero la conversación ya está pasando en los comités de inversión.
