Roosevelt Field opera al 96% de ocupación. Hermès, Rolex, Armani. Mil doscientos cincuenta dólares de venta por pie cuadrado. Es Long Island, Estados Unidos, abril 2026. El reporte de Placer.ai citado por The New York Times mostró que los malls Clase A premium están en niveles récord — al mismo tiempo que la prensa estadounidense lleva seis años decretando la muerte del centro comercial.
Las dos cosas son verdad. Lo que muere es el mall de clase media, mal ubicado, sin densidad de ingreso en cinco kilómetros. Lo que vive — y se cotiza más caro cada año — es el Clase A en zona afluente con mix experiencial.
México está adoptando ese mismo patrón con velocidad. Y agregando uno propio.
DATO CLAVE 600,000 m² de nueva área bruta rentable entran al mercado mexicano de retail entre 2025 y 2026 · 58% son lifestyle centers · Regional malls cerrados bajaron de 30% a 20% del inventario nuevo · Tamaño promedio de regional pasó de 80,000 a 60,000 m². SiiLA México, construcción de centros comerciales 2024-2026 · CBRE Insight Mercado Retail México 2025
Lo que muestran los datos
La ocupación nacional cerró 2024 en 93.3% según SiiLA — apenas 1.7 puntos abajo del 95% pre-pandemia. El inventario supera los 25 millones de metros cuadrados según CBRE. Y para 2025-2026 entran 600,000 m² nuevos, concentrados 87% en el Valle de México y 13% en Monterrey.
Lo que cambia no es el volumen. Es la composición.
Los lifestyle centers — formato abierto, peatonal, con mezcla de comercio, gastronomía y áreas verdes — pasaron del rango histórico de 35-40% del inventario nuevo a cerca del 58%. Los regional y super regional malls cerrados bajaron de más del 30% a poco más del 20%, con tamaño promedio cayendo de 80,000 a 60,000 metros cuadrados.
Reforma Colón en Cuauhtémoc no es un mall. Es un complejo de cinco torres donde el retail ocupa los primeros tres pisos. Encima van oficinas y vivienda. Espacio Condesa replica el esquema. Mítikah ya opera bajo esa lógica desde su torre en Xoco. Distrito Santa Fe integra retail, oficinas y residencial vertical. Antara prepara expansión de 30,500 m².
Los seis proyectos grandes de CBRE para 2026-2028 — Espacio Condesa, Reforma Colón, Paseo Coapa, Paseo Xochimilco, Altea Paseo Hidalgo en Monterrey y Distrito Santa Fe — comparten una característica que ya no admite excepción.
Ninguno es solo retail.
Composición del nuevo inventario · 2025-2026
| Formato | Antes (2018-2023) | Ahora (2025-2026) | Tamaño promedio |
| Lifestyle centers | 35–40% | 58% | ~55,000 m² |
| Community centers | ~20% | ~20% | ~23,000 m² |
| Regional / super regional | 30%+ | ~20% | 60,000 m² (bajó de 80,000) |
Fuente: SiiLA México, construcción de centros comerciales 2024-2026.
Las nuevas anclas
Durante tres décadas, la fórmula mexicana fue tienda departamental como ancla principal — Liverpool, Sears, Palacio de Hierro, Sanborns — con locales pequeños orbitando alrededor. Esa estructura sigue funcionando en activos consolidados. Pero ya no es la hipótesis dominante en proyectos nuevos.
Solo en lo que va de 2025, entraron 10 nuevas cadenas internacionales al país — más que en todo 2024, según CBRE. The Coffee llegó desde Japón a un mercado ya saturado de café especialty. Cocina asiática, hamburguesa premium, helado nicho, conceptos híbridos retail-restaurante.
En un mall Clase A mexicano de 2026, el F&B y el entretenimiento pueden ocupar entre 25% y 35% del área rentable. Hace una década era 10-15%. La razón es financiera: el visitante que va por experiencia gasta más tiempo, más dinero, y vuelve más veces.
Lo que no cuadra en la nueva ola
Hay tres tensiones que el optimismo del sector tiende a no nombrar en voz alta.
La primera es de capex de reconversión. Transformar un mall Clase B existente en un lifestyle center con mix mixed-use puede costar entre 40% y 70% del valor del activo original — sin garantía de que la operación posterior recupere el costo. Muchos propietarios se quedarán quietos precisamente porque la matemática no cierra. El activo seguirá perdiendo tráfico mientras tanto.
La segunda es de concentración geográfica. 87% del nuevo inventario en el Valle de México y 13% en Monterrey deja a Guadalajara, Querétaro, León, Mérida, Puebla y Tijuana fuera de la nueva ola — a pesar de tener mercados consumidores robustos. Es oportunidad para developers regionales. También riesgo de sobreoferta para CDMX y Monterrey si la absorción se modera.
La tercera es regulatoria. Los proyectos mixed-use requieren combinaciones de usos de suelo, dictámenes ambientales y aprobaciones que en CDMX y Estado de México pueden tomar entre 18 y 36 meses. La ola puede frenarse antes de terminar de formarse.
Lo que ya está reordenando capital
Los activos Clase A en zonas afluentes — Antara, Artz Pedregal, Mítikah, Andares en Guadalajara — están viendo cap rates a la baja y tickets crecientes. Los activos Clase B y C en ciudades secundarias siguen otra curva: pérdida de tráfico, contracción de anclas, eventual obsolescencia.
Es el mismo patrón estadounidense, con doce años de retraso.
Las FIBRAs con portafolios concentrados en el segundo segmento van a tener que decidir entre reconvertir, vender o liquidar. La consultoría tradicional de “renta fija por metro cuadrado” se queda corta cuando los contratos del Clase A nuevo incluyen revenue share con F&B y modelos de tenant performance.
El capital extranjero ya está leyendo el mapa. La entrada acelerada de cadenas internacionales en 2025 es señal de demanda. Lo siguiente — fondos institucionales adquiriendo posiciones en FIBRAs mexicanas con portafolio Clase A — es cuestión de trimestres.
Algo de esto va a estar en la conversación del Retail Summit del 21 de mayo. Con operadores que ya hicieron el cambio. Y con FIBRAs que todavía no saben si van a poder hacerlo.
