Las Fibras industriales y de centros comerciales han tenido un desempeño favorable. ¿Cómo es la labor de una fibra en el segmento retail para abrirse paso exitosamente en el mercado mexicano?
Hace unas semanas, se dio a conocer que los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), pero enfocadas a centros comerciales e industriales, presentaron el mayor rendimiento en lo que va de 2026. Y es que el índice S&P/BMV Fibras acumuló un retorno de 8.86% en este año.
No obstante, este liderazgo, al menos en lo que se refiere a centros comerciales, se sustenta en un análisis de mercado, conocimiento de la competencia, las tendencias y el entendimiento de los conglomerados de personas que asisten a cada mall que está en los portafolios.
Durante la pandemia, se generaron historias sobre que la gente ya solo iba a comprar por internet, pero la realidad fue que el sector retail se alimentó de canales de ventas distintos: el físico, el e-commerce y que derivó en la experiencia omnicanal. A fin de cuentas, lo que importa en una marca es la venta.
“Pero para vender también se requiere presencia. Y ante ello, sí cambia cómo diseñas. Puedes tener un parque muy bonito, pero vacío; pero si ahí suceden cosas, la gente va. Hay parques donde hacen conciertos. La gente va porque está bonito y porque hay un concierto. Ahí empiezas a atraer distintos públicos. Y dentro de este concepto de centro de vida, en Fibra Shop, es hacer que pasen cosas”, destacó Gabriel Ramírez, Chief Financial Officer (CFO) de Fibra Shop en plática con Inmobiliare.
En el marco del “Inmobiliare Retail Summit” que se llevó a cabo en Polanco, en la CDMX, el CFO de la Fibra inmobiliaria destacó las ventajas de ser actuario en un entorno de rendimientos.
“Yo soy actuario, y como tal, me dedico a las finanzas. Fibra Shop es una empresa que cotiza en bolsa, que acude a mercados, emite deuda, capital y se financia. Hay que gestionar siempre. Ver si necesitas un financiero o arquitectos, pero hay que ver que los procesos sean rentables, a fin de cuentas, los números cuentan”, expresó.
Centro de vida y reunión
Ramírez dijo que en el concepto de centros de vida de Fibra Shop se dan cita los amigos, la familia, o simplemente se pasea con una mascota o simplemente a dar la vuelta.
“Si la persona ya fue, tiene que haber una oferta comercial y de eventos que hagan que se quede. Y si se queda, consume. Al final del día, ese es el negocio. Mientras más veces a la semana vaya y en más tiempo, a la tienda le va a ir mejor y a mí me paga renta. Y ahí se hace un círculo virtuoso. Pero tengo que conocer a mi clientela”.
Dijo que para ello hay que entender la población que te visita en el mall, la gente que no estás atrayendo y de esa gente, ver qué necesita.
“Ahí metes data y análisis para entender tu ciudad y a tu clientela. Lo mismo pasa en el centro comercial. Es la tesis que tenemos. Si de alguna manera los demás desean un poco lo mismo, ¿cómo generas una experiencia de ello? Una cosa es la inversión física, pero otra es la inversión en eventos. Tal vez lo podría hacer en mi casa, pero no es igual”.
“Te reitero: Nosotros ya no le llamamos centro comercial, ahora creamos centros de vida. Puede ser que se parezcan más a tiendas departamentales y moda, sí. Sea la ciudad a la que vayas, si tú le das una experiencia, cambia. ¿Por qué unos malls tienen más gente que otros? Debes ver si hay algo que está cubriendo alguna necesidad más allá de ir a comprar el súper”.
Fast fashion y conceptos diversos
Cuestionado sobre la introducción del fast fashion en tiendas departamentales, el CFO de Fibra Shop mencionó que:
“Tienes que tener de todo un poco. Casi todos tenemos las mismas marcas, pero si estoy trayendo pura gente joven que consume fast fashion, debo tenerlo; si logro traer ciertas personas que les gusta comer bien, tengo que ofrecer una oferta de restaurantes variada; no nada más comida rápida.
Si sé que hay un potencial en cierto tipo de cliente que le gusta tomar la copa, tengo que traer conceptos de un traguito y que te dan de comer. Eso es entender a la gente que tienes dentro”.
Nosotros tenemos espacios de niños y adultos, y vas generando temas. No es nada más sacarle una rentabilidad, hay que tener una estrategia en la propiedad. Si hago una zona con una exposición de arte y hay una persona que dé una cata de vino, entonces funciona.
“Por ejemplo, hay grandes grupos como Inditex que tienen desde una tienda muy cara hasta una de fast fashion. Ellos se están adecuando. De mi parte, tengo que llegarle no nada más a la misma clientela, sino a otra”.
Planes de Fibra Shop
Cuestionado sobre los nuevos planes de Fibra Shop en el país, dijo que ahora están en la etapa de consolidar su portafolio en Guadalajara (La Perla), “que es uno de los seis proyectos más grandes del país, en términos de tamaño”.
“Recientemente anunciamos uno con Liverpool en Nuevo Laredo, Tamaulipas. Nuevo Laredo es una ciudad chica, pero con buena economía porque es fronteriza, y no hay un Liverpool”.
“Del otro lado de la frontera hay puro outlet, que es otro mercado. Y el Liverpool más cercano está a muchos kilómetros. Si tenemos una ciudad con 700 u 800 mil habitantes, cabe un mall, obviamente no de 120 mil metros cuadrados, pero puede ser de 30 a 40 mil y luego lo puedes ir ampliando. Juegas un poquito con esa oferta”.
Además, tenemos un proyecto importante de 80 mil metros cuadrados en Ciudad Juárez. Ahí nos dimos cuenta que 70% de la gente no tiene visa gringa. Pero si los gringos ven que hay un buen restaurante, se vienen acá. Ciudad Juárez tiene muchas naves industriales, mucho nearshoring y con toda esa inversión, esa gente requiere espacios retail.
No van a estar cruzando garitas todos los días. No están pensando en dos horas en el coche para cruzar. Además, están más bonitos los Cinépolis que los cines gringos. No vas a ir a otro lado siempre, ¿estás de acuerdo?”.
Portafolio y valor de la Fibra
El CFO destacó que su portafolio se distribuye en 19 centros comerciales, con cerca de 850 mil metros cuadrados de área bruta rentable.
“En activos valemos 32 mil millones de pesos, y tenemos ingresos anuales cerca de los 3 mil millones de pesos”.
Agregó que en la parte bursátil están muy atentos, y por ello, la baja de tasas de Banxico les ayuda.
“La política monetaria en las tasas nos ayuda. Aunque hay algo de ruido en la relación al TMEC, al final del día, con la cabeza fría, digo que México está en una zona muy importante. Aunque el mundo se está desglobalizando, estamos en el lugar correcto, junto a la economía más potente del mundo y donde somos su principal socio comercial. Estamos en un país con un clima que permite hacer muchas cosas”.
Mexicanos, calidad en mano de obra
El ejecutivo destacó que el trabajador mexicano ha demostrado que realiza manufacturas excelentes y de todo tipo.
“Hay buenos ingenieros y bien capacitados. No por nada se están haciendo los coches aquí. No es nada más un tema de ser más baratos. Es que en México se arman bien los autos. Todo lo que ha pasado en Querétaro, con lo industrial, y ese tipo de empresas diseñando turbinas es bueno”.
Agregó que aunque el Mundial de 2026 tendrá un pico que habrá que aprovechar, “el negocio del retail se tiene que ver con una óptica a 50 años. Sí creo que va a haber más consumo, y para ello tendremos que hacer eventos. La gente va a estar contenta, y ojalá la Selección Mexicana avance más fases o que llegue al famoso quinto partido”.
Además, “la gente va a ir a comprar cosas para hacer pachanga en su casa. Creo que sí va a haber un componente importante de consumo. Leí analistas que decían que eso puede elevar una décima del PIB, y queda claro que va a reactivar la economía.
Tenemos que aprovechar esa coyuntura, pero luego, ¿qué seguiremos haciendo para que la gente vaya, y no nada más en el Mundial? La pregunta clave será, ¿qué haremos para que la gente regrese después? Ahí está el reto”.
El dato relevante
Según la página del Gobierno de México, entre las inversiones y activos en los que invierte la Fibra, están 19 propiedades en un portafolio distribuido en 11 estados en México:
- Plaza Cibeles, Irapuato, Gto.
- La Luciérnaga, San Miguel de Allende, Gto.
- Puerto Paraíso / Vía Paraíso, Los Cabos, BCS.
- UC Jurica, Santiago de Querétaro, Qro.
- UC Juriquilla, Santiago de Querétaro, Qro.
- Puerta Texcoco, Texcoco, Edomex.
- UC Nima Shops, Puerto Vallarta, Jal.
- Los Atrios, Cuautla, Mor.
- Galerías Tapachula, Tapachula, Chis.
- Galerías Mall Sonora, Hermosillo, Son.
- Las Misiones, Cd. Juárez, Chih.
- City Center Bosque Esmeralda, Atizapán de Zaragoza, Edomex.
- Plaza Cedros, Jiutepec, Mor.
- Cruz del Sur, Cuautlancingo, Pue.
- Puerta La Victoria, Santiago de Querétaro, Qro.
- Sentura Tlalnepantla, Tlalnepantla, Edomex.
- La Perla, Zapopan, Jal.
- Sentura en Zamora, Michoacán.
- San Juan del Río, Qro.
Mario Vázquez
Periodista especializado en bienes raíces con 10 años de experiencia en el segmento inmobiliario. Ha sido tres veces nominado como mejor reportero inmobiliario en la Ciudad de México.
Colabora en Excélsior TV junto a Karim Goudiaby en el programa Inversiones Inmobiliarias, y es host de Inmuebles24 TV. Ha participado como panelista en diversos canales de televisión especializados en el sector inmobiliario.
Cuenta con trayectoria como periodista en El Financiero y como reportero de televisión en Meganoticias. Actualmente forma parte del equipo editorial de Inmobiliare como analista senior en Real Estate Capital & Innovation.
