JLL publicó su Global Data Center Outlook en enero. La cifra titular es USD 3 trillones de inversión global proyectada a 2030 — de los cuales USD 1.2 trillones serían creación de valor inmobiliario nuevo, y USD 870 mil millones nueva deuda.
La capacidad global se duplica de 103 GW a 200 GW. La vacancia mundial cerró 2025 en 1%. Es el porcentaje más bajo de cualquier clase de activo institucional.
PwC y el Urban Land Institute, en su Emerging Trends in Real Estate 2026, mantienen a los data centers en primer lugar del ranking de inversión y desarrollo por tercer año consecutivo. Es el único subsector con scores arriba de 4 en ambas dimensiones — sobre 27 categorías evaluadas en 1,700 entrevistas con inversionistas, desarrolladores y prestamistas en EE.UU. y Canadá.
Lo que está pasando con el activo no es semántico. Algunos institucionales ya no los llaman real estate. Los llaman infraestructura. Esa palabra cambia el cap rate, cambia el horizonte de inversión y cambia el perfil del comprador.
DATO CLAVE
- USD 3 trillones de inversión global proyectada a 2030
- USD 1.2 trillones en valor inmobiliario nuevo
- Capacidad mundial: 103 GW → 200 GW
- Vacancia global al 1% — la más baja de cualquier clase institucional
- 92% de capacidad bajo construcción ya prearrendada a inquilinos investment-grade
Fuentes: JLL Global Data Center Outlook 2026 · PwC/ULI Emerging Trends 2026
Por qué los institucionales mueven capital
Las oficinas tradicionales fueron el activo estrella del real estate institucional durante medio siglo. Llevan tres años en declive estructural.
Andrew Alperstein, socio de PwC para real estate en EE.UU., lo formuló sin adornos en noviembre:
“Las oportunidades en 2026 favorecen a quienes combinen velocidad, insight basado en datos y visión estratégica de largo plazo”.
El subtexto es claro. El capital se mueve a donde la demanda apunta. No a donde la nostalgia institucional indicaría.
Los fundamentales del activo explican el resto.
- 92% de la capacidad bajo construcción está prearrendada a hyperscalers — AWS, Microsoft Azure, Google Cloud, Meta — y a los neocloud emergentes.
- Las rentas crecen 9% anual con un CAGR de cinco años del 10%.
- JLL proyecta crecimiento de rentas de 7% CAGR hasta 2030.
La comparación con oficinas Clase B en los últimos tres años entrega un solo dato útil: el rendimiento está en otro lado.
La IA cambió la curva
Hasta 2023, los data centers seguían una curva atribuible a cloud migration y e-commerce. La IA generativa empujó la demanda fuera de cualquier modelo previo.
JLL proyecta que los workloads de IA representarán 50% de toda la capacidad mundial para 2030, contra aproximadamente 25% en 2025.
El punto de inflexión llega en 2027. Los workloads de inferencia — operación de modelos ya entrenados — superarán a los de entrenamiento como demanda dominante.
Eso importa por dos razones:
1. Densidad de poder
Las facilidades de IA demandan diez veces la densidad de poder de un data center tradicional y obtienen un premium de 60% en tarifas de arrendamiento.
2. Redistribución geográfica
La transición de entrenamiento a inferencia redistribuye geografía:
- El entrenamiento se concentra en mega-campus centralizados
- La inferencia se distribuye en hubs regionales más cerca del usuario final
Esa segunda ola es la que México puede capturar. Si llega a tiempo.
La dimensión global · 2025-2030
| Métrica | 2025 | Proyección 2030 | Implicación |
|---|---|---|---|
| Capacidad global | 103 GW | 200 GW | Casi se duplica |
| Inversión total | — | USD 3 trillones | Supercycle inversión |
| Valor inmobiliario nuevo | — | USD 1.2 trillones | Nueva clase dominante |
| Vacancia global | 1% | <2% proyectado | Demanda > oferta |
| CAGR rentas | 10% (5 años) | 7% proyectado | Crecimiento sostenido |
Fuentes: JLL Global Data Center Outlook 2026 · PwC/ULI Emerging Trends 2026.
Las transacciones que están definiendo el ciclo
BlackRock-GIP adquirió Aligned Data Centers por USD 40 mil millones en 2025. Blue Owl estructuró joint venture de USD 30 mil millones con Meta. Brookfield, KKR y Carlyle han anunciado vehículos especializados. Los hyperscalers anunciaron USD 710 mil millones de CapEx solo para 2026.
Es la mayor concentración de capital institucional en una sola clase de activo en una década.
Y reordena el cap stack.
JLL proyecta emisión combinada de USD 50 mil millones en 2026 en asset-backed securities y CMBS para financiar data centers. Las estrategias core en data centers ya representan 24% del fundraising sectorial, contra menos del 10% hace cinco años.
Los institucionales conservadores — fondos de pensión, aseguradoras, endowments — están entrando buscando flujos estables, no growth especulativo.
Cómo se ve esto para México
México tiene tres factores estructurales a favor:
Factores a favor
- Ubicación geográfica como complemento natural al ecosistema estadounidense
- Un cluster en Querétaro que ya concentra el 79% de la capacidad nacional
- Capital extranjero ya comprometido vía operadores como ODATA, CloudHQ y AWS
Factores en contra
- Generación eléctrica limitada que ya pelea por el megawatt entre data centers y manufactura
- Velocidad regulatoria insuficiente: los hyperscalers tienen ventanas de decisión de 6 a 18 meses, los permisos mexicanos toman 24 o más
- Ausencia de vehículo bursátil local especializado, lo que significa que el capital institucional mexicano — Afores, fondos, family offices — no tiene canal eficiente para participar mientras el capital privado extranjero compra las mejores posiciones
Cinco consecuencias prácticas ya en marcha
1. Speed-to-power como criterio central
Los criterios de underwriting institucional incorporan “speed-to-power” como variable central — la velocidad para obtener megawatts disponibles.
Texas está a punto de desplazar a Virginia como mayor mercado mundial por esta razón.
2. Generación propia
Operadores como Meta están financiando generación propia (solar, gas, nuclear modular) para no depender de la red.
El data center se convierte en híbrido entre real estate y utility.
3. Contratos más largos
Los contratos están firmando a 15-20 años.
4. Ventanas estrechas
Los mercados que capturen capacidad ahora la mantendrán durante toda la siguiente década.
5. El tiempo importa
Las ventanas para entrar como hub son estrechas. Y se cierran rápido.
La pregunta que cambió
Goodwin Law lo nombró en su análisis Real Estate Capital Markets Outlook:
El data center cambió la pregunta fundamental del análisis inmobiliario.
Dejó de ser:
“¿dónde está el inquilino?”
Para volverse:
“¿dónde está el megawatt disponible?”
Eso reordena cap rates. Cambia los modelos de underwriting. Y obliga a los institucionales a contratar talento que entienda generación eléctrica, no solo property management.
El supercycle se va a desplegar con o sin México. La pregunta es qué fracción captura el país. Y cuánto de ese capital queda en manos institucionales mexicanas versus operadores extranjeros que toman ganancias hacia afuera.
Los próximos 24 meses definen el reparto. Se sienten más cortos cuando los hyperscalers deciden site selection en seis a dieciocho meses.
El Industrial Summit del 27 de agosto va a tener varias de estas conversaciones encima.
