EU absorbe 90% de las exportaciones mexicanas de autopartes. El T-MEC es la columna vertebral del inmobiliario industrial del Norte y el Bajío.
La revisión del T-MEC llega a México en su mejor momento industrial. Este 1 de julio, Estados Unidos rechazó extender el tratado por 16 años, como solicitaban México y Canadá, y, además, el acuerdo entra en una dinámica de revisiones anuales durante la próxima década, mismo que seguirá vigente hasta 2036.
Y es que la afectación inicial es a una producción superior a los 31 mil millones de dólares en autopartes al primer trimestre de 2026 (1T26), con un récord histórico con crecimiento de 9.5% anual.
La incertidumbre pesa sobre las decisiones de inversión en bienes raíces industriales y puede impactar e incluso pausar proyectos en los principales mercados del país, frenando el dinamismo del sector por el endurecimiento de reglas de origen en industrias como la automotriz, textil y acero, aunado a las deficiencias en infraestructura eléctrica nacional.
Efecto “Cisne Gris”
El mercado inmobiliario industrial mexicano enfrenta un Cisne Gris, es decir, un riesgo identificado, con señales de advertencia y consecuencias potencialmente severas, que los inversionistas no pueden predecir con precisión.
Ese temor podría hacer que inversionistas extranjeros adopten una postura de espera, difiriendo compromisos en naves industriales.
De acuerdo con un análisis especializado, el posible endurecimiento de las reglas de origen afectaría a mercados del norte.
Segmento industrial, vulnerable
Los datos del segundo trimestre de 2026 revelan un mercado con músculo, pero con vulnerabilidades, según la plaza.
Monterrey encabeza el inventario industrial del país con 14 millones de m² y un precio de salida de 7.30 dólares por m²; Ciudad Juárez registra casi 6 millones de m² a 7.10 dólares; y Saltillo supera los 4 millones de m² a 7.50 dólares el metro cuadrado.
Saltillo
Saltillo es el mercado más expuesto a un endurecimiento de las reglas de origen: la industria automotriz representa 35.12% de sus transacciones inmobiliarias industriales, la más alta de los tres mercados.
Los servicios de almacenamiento aportan 23.63% y la fabricación de maquinaria y equipo un 9.01% adicional. En contraste, los sectores que el T-MEC amenaza directamente, como fabricación de insumos textiles (0.92%) e industrias metálicas básicas (0.30%), tienen un peso marginal.
Monterrey
Monterrey tiene un perfil más diversificado y resiliente. Los servicios de almacenamiento dominan con 31.67%, seguidos por el automotriz (19.84%), fabricación de accesorios y aparatos eléctricos (8.51%), maquinaria y equipo (6.06%) y equipo de cómputo y componentes (5.92%).
Por su parte, la fabricación de insumos textiles apenas es del 0.12% y las industrias metálicas básicas 2.39%, niveles que amortiguan el impacto directo de posibles cambios en esas cadenas.
Ciudad Juárez
Ciudad Juárez destaca por la fabricación de equipo de computación, comunicación y electrónica lidera con 20.68%, por encima de la industria automotriz (18.64%).
Los servicios de almacenamiento aportan 17.20%, y rubros como la industria del plástico y hule (5.70%), la química (5.37%) y la industria del papel (4.22%) completan su mix.
La fabricación de insumos textiles alcanza apenas 0.49% y las industrias metálicas básicas 2.86%.
Inversión fija bruta y negociaciones recurrentes
El diagnóstico coincide con el análisis financiero. Estados Unidos, al hacer revisiones anuales, confirma una ruptura del tratado, con un periodo prolongado de negociaciones recurrentes que mantiene al inversionista en modo stand by y que representa una amenaza para la toma de decisiones de largo plazo.
Los datos macroeconómicos ya lo venían reflejando: la inversión fija bruta en México acumuló una caída de -3.1% anual en marzo del 2026, con 19 meses consecutivos de contracciones, según INEGI.
El otro freno, la energía
Más allá de los aranceles, la energía eléctrica constituye el segundo gran obstáculo para el desarrollo inmobiliario industrial.
Los requerimientos de proyectos con más de 10,000 m² apuntan a necesidades de entre 300 y 500 KVA de capacidad instalada, umbrales que muchas naves industriales actuales no pueden garantizar.
“Sin energía no hay desarrollo, y los proyectos de manufactura avanzada y centros de datos lo resienten de inmediato”
Los espacios industriales que no satisfacen esta necesidad quedan descartados por los inversionistas extranjeros, a menos que incurran en los altos costos operativos de depender de plantas de diésel, destacó Vianey Macías, Head de Market Research en Spot2.mx.
Bajío y norte, récords
La concentración de la producción automotriz refuerza el vínculo entre el desenlace del T-MEC y el mercado inmobiliario industrial, de acuerdo con cifras de la Industria Nacional de Autopartes (INA).
Coahuila encabeza la producción nacional con 15.6% del total y más de 4,860 millones de dólares; Guanajuato aporta 13.7% con más de 4,280 millones; y Nuevo León suma 4,050 millones de dólares, equivalentes a 13% de la fabricación nacional.
Estados Unidos absorbe 90% de esas exportaciones, lo que hace del T-MEC y sus revisiones anuales el eje delicado en la actividad industrial del Norte y el Bajío en su mercado inmobiliario.
“Son precisamente esas entidades las que concentran la mayor parte del inventario industrial disponible y las más expuestas a lo que ya no es una amenaza futura sino una realidad anual: negociar, cada doce meses, las reglas de acceso al mercado que sostiene su modelo productivo. Para el mercado inmobiliario industrial, la respuesta no llegará en declaraciones diplomáticas: llegará primero en forma de contratos firmados o diferidos”, agregó Macías.
“La combinación de una política comercial de Estados Unidos estricta y las deficiencias en la infraestructura energética nacional dictarán si los millones de metros cuadrados disponibles continúan ocupándose o si se entra en enfriamiento preventivo”, advirtió finalmente la especialista.
Mario Vázquez
Analista Senior en Real Estate Capital & Innovation de Inmobiliare. Periodista especializado en bienes raíces con 10 años de trayectoria y tres nominaciones a mejor reportero inmobiliario en CDMX. Host de Inmuebles24 TV Ver perfil completo →
