JLL publicó su Global Data Center Outlook en enero. La cifra principal: 3 billones de dólares de inversión global proyectada a 2030, de los cuales 1.2 billones serían valor inmobiliario nuevo y 870 mil millones, deuda nueva. La capacidad global se duplica de 103 GW a 200 GW. La vacancia mundial cerró 2025 en 1% — la más baja de cualquier clase de activo institucional.
PwC y el Urban Land Institute, en su Emerging Trends in Real Estate 2026, mantienen a los centros de datos en el primer lugar del ranking de inversión y desarrollo por tercer año consecutivo: el único subsector con calificaciones superiores a 4 en ambas dimensiones, entre 27 categorías, evaluadas en 1,700 entrevistas con inversionistas, desarrolladores y prestamistas en EE. UU. y Canadá.
Lo que ocurre con el activo no es semántico. Algunas instituciones ya no los llaman bienes raíces. Los llaman infraestructura. Esa palabra cambia el cap rate, el horizonte de inversión y el perfil del comprador.
DATOS CLAVE
3 billones de dólares de inversión global proyectada a 2030
1.2 billones de USD en nuevo valor inmobiliario
Capacidad mundial: 103 GW → 200 GW
Vacancia global en 1% — la más baja de cualquier clase institucional
El 92% de la capacidad en construcción ya está prearrendada a inquilinos con grado de inversión.JLL Global Data Center Outlook 2026 · PwC/ULI Emerging Trends 2026
Por qué las instituciones están moviendo capital
Las oficinas tradicionales fueron la estrella institucional del real estate durante medio siglo. Llevan tres años en declive estructural. Andrew Alperstein, socio de PwC para real estate en EE. UU., lo dijo sin adornos en noviembre:
“Las oportunidades en 2026 favorecen a quienes combinan velocidad, visión basada en datos y visión estratégica de largo plazo.”
El subtexto es claro. El capital se mueve hacia donde se mueve la demanda, no hacia donde apuntaría la nostalgia institucional.
Los fundamentos del activo explican el resto. El 92% de la capacidad en construcción está prearrendada a hiperescaladores —AWS, Microsoft Azure, Google Cloud, Meta— y a actores emergentes de neocloud. Las rentas crecen 9% anual, con una CAGR de 10% a cinco años. JLL proyecta un crecimiento anual de 7% hasta 2030. Frente a la oficina Clase B de los últimos tres años, la comparación deja un solo dato útil: el rendimiento está en otro lugar.
La IA cambió la curva
Hasta 2023, los centros de datos siguieron una curva de crecimiento atribuible a la migración a la nube y al comercio electrónico. La IA generativa empujó la demanda fuera de cualquier modelo previo. JLL proyecta que las cargas de trabajo de IA representarán el 50% de la capacidad global para 2030, frente a aproximadamente 25% en 2025.
El punto de inflexión llega en 2027, cuando las cargas de inferencia —ejecutar modelos ya entrenados— superen al entrenamiento como demanda dominante. Importa por dos razones. Las instalaciones de IA exigen diez veces la densidad de energía de un centro de datos tradicional y cobran una prima de 60% en rentas. Y la transición de entrenamiento a inferencia redibuja la geografía: el entrenamiento se concentra en mega-campus centralizados; la inferencia se distribuye entre hubs regionales más cercanos a los usuarios finales.
Esa segunda ola es la que México puede capturar. Si llega a tiempo.
La dimensión global · 2025–2030
| Métrica | 2025 | Proyección a 2030 | Lectura |
|---|---|---|---|
| Capacidad global | 103 GW | 200 GW | Casi el doble |
| Inversión total | — | 3 billones de USD | Superciclo de inversión |
| Nuevo valor inmobiliario | — | 1.2 billones de USD | Nueva clase dominante |
| Vacancia global | 1% | <2% proyectado | Oferta > demanda |
| CAGR de renta | 10% (5 años) | 7% proyectado | Crecimiento sostenido |
Fuentes: JLL Global Data Center Outlook 2026 · PwC/ULI Emerging Trends 2026.
Las transacciones que definen el ciclo
BlackRock-GIP adquirió Aligned Data Centers por 40 mil millones de USD en 2025. Blue Owl estructuró un joint venture de 30 mil millones de dólares con Meta. Brookfield, KKR y Carlyle han anunciado vehículos dedicados. Los hiperescaladores anunciaron 710 mil millones de USD en CapEx solo para 2026.
Es la mayor concentración de capital institucional en una sola clase de activo en una sola década.
Y reconfigura el cap stack. JLL proyecta una emisión combinada de 50 mil millones de USD en 2026 entre valores respaldados por activos y CMBS para financiar centros de datos. Las estrategias core en centros de datos ya representan el 24% del fundraising del sector, frente a menos del 10% hace cinco años. Las instituciones conservadoras —fondos de pensiones, aseguradoras, endowments— entran en busca de flujos estables, no de crecimiento especulativo.
Cómo se ve esto para México
México tiene tres factores estructurales a favor: ubicación geográfica como complemento natural del ecosistema estadounidense; un clúster en Querétaro que ya concentra el 79% de la capacidad nacional; y capital extranjero ya comprometido a través de operadores como ODATA, CloudHQ y AWS.
Tiene tres factores estructurales en contra: generación eléctrica limitada que ya compite por el megavatio entre centros de datos y manufactura; velocidad regulatoria insuficiente —los hiperescaladores deciden en ventanas de 6 a 18 meses, mientras los permisos mexicanos tardan 24 o más—; y la ausencia de un vehículo local cotizado y especializado, lo que significa que el capital institucional mexicano —Afores, fondos, family offices— no tiene un canal eficiente para participar mientras el capital privado extranjero compra las mejores posiciones.
La pregunta central ya no es inmobiliaria
Goodwin Law lo señaló en su Real Estate Capital Markets Outlook: los centros de datos cambiaron la pregunta fundamental del análisis inmobiliario.
La pregunta dejó de ser:
“¿Dónde está el inquilino?”
para convertirse en:
“¿Dónde está el megavatio?”
Cinco consecuencias prácticas ya están en marcha en mercados maduros. La suscripción institucional está adoptando la “velocidad a la potencia” (speed-to-power) como variable central: qué tan rápido se aseguran megavatios disponibles. Texas está por desplazar a Virginia como el mayor mercado del mundo justo por esto. Operadores como Meta financian su propia generación —solar, gas, nuclear modular— para evitar la dependencia de la red, convirtiendo al centro de datos en un híbrido entre real estate y compañía eléctrica. Los contratos se firman a 15–20 años. Los mercados que capturen capacidad ahora la mantendrán durante toda la próxima década.
Las ventanas para entrar como hub son estrechas. Y se cierran rápido.
La pregunta que cambió
El giro de “¿dónde está el inquilino?” a “¿dónde está el megavatio?” reorganiza los cap rates. Cambia los modelos de suscripción. Y obliga a las instituciones a contratar talento que entienda la generación eléctrica, no solo la gestión de propiedades.
El superciclo se desplegará con o sin México. La pregunta es qué fracción captura el país, y cuánto de ese capital permanece en manos institucionales mexicanas frente a operadores extranjeros que se llevan las ganancias al exterior.
Los próximos 24 meses definen el reparto. Se sienten aún más cortos cuando los hiperescaladores deciden la selección de sitio en 6 a 18 meses. El Industrial Summit del 27 de agosto tendrá varias de estas conversaciones sobre la mesa.
