JLL publicó su Perspectiva Global de Centro de Datos en enero. La cifra principal es de 3 billones de dólares en inversión global proyectada para 2030, de los cuales 1,2 billones serían valor inmobiliario nuevo y 870.000 millones de dólares de deuda nueva. La capacidad global se duplica de 103 GW a 200 GW. La vacante mundial cerró en 2025 con un 1%. El porcentaje más bajo de cualquier clase de activos institucional.
PwC y el Urban Land Institute, en su Tendencias Emergentes en Bienes Raíces 2026, mantienen los centros de datos en primer lugar en el ranking de inversión y desarrollo por tercer año consecutivo. El único subsector con puntuaciones superiores a 4 en ambas dimensiones —entre 27 categorías— evaluadas en 1.700 entrevistas con inversores, promotores y prestamistas en EE. UU. y Canadá.
Lo que ocurre con el activo no es semántico. Algunas instituciones ya no las llaman bienes raíces. Ellos los llaman infraestructura. Esa palabra cambia el tipo de capitalización, el horizonte de inversión y el perfil del comprador.
DATOS CLAVE
3 billones de dólares proyectados inversión global hasta 2030
1,2 billones de USD en nuevo valor inmobiliario
Capacidad mundial: 103 GW → 200 GW
Vacantes globales al 1% — la más baja de cualquier clase institucional
El 92% de la capacidad en construcción ya está prealquilada a inquilinos de grado de inversión.Perspectiva del Centro de Datos Global JLL 2026 · Tendencias emergentes de PwC/ULI 2026
Por qué las instituciones están moviendo capital
Las oficinas tradicionales fueron la estrella institucional del sector inmobiliario durante medio siglo. Llevan tres años en declive estructural. Andrew Alperstein, socio de PwC para bienes raíces en EE. UU., lo expresó sin adornos en noviembre:
“Las oportunidades en 2026 favorecen a quienes combinan velocidad, visión basada en datos y visión estratégica a largo plazo.”
El subtexto es claro. El capital se mueve hacia donde la demanda se mueve. No donde la nostalgia institucional lo indicaría.
Los fundamentos del activo explican el resto. El 92% de la capacidad en construcción está prealquilada a hiperescaladores —AWS, Microsoft Azure, Google Cloud, Meta— y a actores emergentes de neocloud. Los alquileres crecen un 9% anual con una tasa anual compuesta anual del 10% a 5 años. JLL proyecta un crecimiento anual anual anual anual del 7% hasta 2030. La comparación con la oficina de Clase B en los últimos tres años ofrece un único dato útil: el rendimiento está en otro lugar.
La IA cambió la curva
Hasta 2023, los centros de datos siguieron una curva de crecimiento atribuible a la migración a la nube y al comercio electrónico. La IA generativa impulsó la demanda fuera de cualquier modelo anterior. JLL proyecta que las cargas de trabajo de IA representarán el 50% de la capacidad global para 2030, frente a aproximadamente el 25% en 2025.
El punto de inflexión llega en 2027. Las cargas de trabajo de inferencia —ejecutar modelos ya entrenados— superarán las cargas de entrenamiento como demanda dominante. Eso importa por dos razones. Las instalaciones de IA exigen diez veces la densidad de energía de un centro de datos tradicional y cobran un aumento del 60% en las tarifas de alquiler. Y la transición de la formación a la inferencia redistribuye la geografía: la formación se concentra en mega-campus centralizados; la inferencia se distribuye entre los hubs regionales más cercanos a los usuarios finales.
Esa segunda ola es la que México puede capturar. Si llega a tiempo.
La dimensión global · 2025-2030
| Métrica | 2025 | Proyección para 2030 | Participación |
|---|---|---|---|
| Capacidad global | 103 GW | 200 GW | Casi dobles |
| Inversión total | — | 3 billones de USD | Superciclo de inversión |
| Nuevo valor inmobiliario | — | 1,2 billones de USD | Nueva clase dominante |
| Vacantes globales | 1% | <2% proyectado | Oferta > demanda |
| CAGR del alquiler | 10% (5 años) | 7% proyectado | Crecimiento sostenido |
Fuentes: Perspectivas del Centro de Datos Global de JLL 2026 · Tendencias emergentes de PwC/ULI 2026.
Las transacciones que definen el ciclo
BlackRock-GIP adquirió Aligned Data Centers por 40.000 millones de USD en 2025. Blue Owl estructuró una empresa conjunta de 30.000 millones de dólares con Meta. Brookfield, KKR y Carlyle han anunciado vehículos especializados. Hyperscalers anunció 710.000 millones de USD en CapEx solo para 2026.
Es la mayor concentración de capital institucional en una sola clase de activos en una sola década.
Y remodela la pila de caps. JLL proyecta una emisión combinada de 50.000 millones de USD en 2026 en valores respaldados por activos y CMBS para financiar centros de datos. Las estrategias principales en centros de datos ya representan el 24% de la recaudación de fondos del sector, frente a menos del 10% hace cinco años. Las instituciones conservadoras —fondos de pensiones, aseguradoras, fondos de dotación— entran buscando flujos estables, no crecimiento especulativo.
Cómo se ve esto para México
México tiene tres factores estructurales a su favor. Ubicación geográfica como complemento natural del ecosistema estadounidense. Un clúster en Querétaro que ya concentra el 79% de la capacidad nacional. Y capital extranjero ya comprometido a través de operadores como ODATA, CloudHQ y AWS.
Tiene tres factores estructurales en contra. Generación eléctrica limitada que ya compite por el megavatio entre los centros de datos y la manufactura. Velocidad regulatoria insuficiente: los hiperescaladores tienen ventanas de decisión de 6 a 18 meses, los permisos mexicanos tardan 24 o más. Y la ausencia de un vehículo local especializado cotizado, lo que significa que el capital institucional mexicano —Afores (fondos de pensiones), fondos, oficinas familiares— no tiene un canal eficiente para participar mientras el capital privado extranjero compra las mejores posiciones.
La pregunta central ya no es inmobiliaria
Goodwin Law lo mencionó en su Perspectiva de los Mercados de Capital Inmobiliario: los centros de datos cambiaron la cuestión fundamental del análisis inmobiliario.
La pregunta dejó de ser:
“¿Dónde está el inquilino?”
para convertirse en:
“¿Dónde está el megavatio?”
Cinco consecuencias prácticas ya en marcha en mercados maduros. Los criterios de suscripción institucional están incorporando la “velocidad-potencia” como variable central: la velocidad de obtención de megavatios disponibles. Texas está a punto de desplazar a Virginia como el mayor mercado del mundo por esta razón. Operadores como Meta financian su propia generación (solar, gas, nuclear modular) para evitar la dependencia de la red, convirtiendo el centro de datos en un híbrido entre el sector inmobiliario y la compañía eléctrica. Los contratos se firman a los 15-20 años. Los mercados que ahora capturen capacidad la mantendrán durante toda la próxima década.
Las ventanas para entrar como centro son estrechas. Y se acercan rápido.
La pregunta que cambió
Goodwin Law lo mencionó en su Perspectiva de los Mercados de Capital Inmobiliario: los centros de datos cambiaron la cuestión fundamental del análisis inmobiliario. Dejó de ser “¿dónde está el inquilino?” a convertirse en “¿dónde está el megavatio?”.
Eso reorganiza las tasas de capitalización. Cambia los modelos de suscripción. Y obliga a las instituciones a contratar talento que entienda la generación eléctrica, no solo la gestión de propiedades.
El superciclo se desplegará con o sin México. La cuestión es qué fracción captura el país. Y cuánto de ese capital permanece en manos institucionales mexicanas frente a operadores extranjeros que obtienen beneficios en el extranjero.
Los siguientes 24 meses definen la división. Se sienten más cortos cuando los hiperescaladores deciden la selección del sitio en 6 a 18 meses. La Cumbre Industrial del 27 de agosto tendrá varias de estas conversaciones sobre la mesa.
