El Real Estate logístico deberá analizar la capacidad eléctrica, respaldo energético, agua, electrificaciones y vías de acceso en México ante las revisiones anuales al TMEC
Según un análisis de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), el principal riesgo para los próximos años no es una ruptura inmediata del TMEC, sino una incertidumbre prolongada, ya que se retrasarían decisiones de inversión, se pospondrían expansiones, se encarecería el capital y se generaría mayor cautela al evaluar nuevos proyectos, perdiendo agilidad y oportunidad.
En la vertical de los parques industriales, ese efecto se reflejaría en más tiempo para cerrar operaciones, más presión sobre la ejecución de nuevas fases y mayor sensibilidad de los inversionistas ante cualquier inestabilidad.
Para el entorno del Real Estate logístico, el reto no será solamente recibir empresas, sino ayudar a construir entornos donde la inversión pueda vincularse mejor con la manufactura nacional, una logística avanzada y el desarrollo regional e integral.
No extensión del TMEC
La inminente no extensión del TMEC no implica que termine de manera inmediata este mes, pero para los inversionistas, desarrolladores, empleadores y la cadena productiva en México sí es importante que se mantenga su vigencia final hasta 2036, no obstante las revisiones que se implementarán para presionar a México.
“La señal más importante para el mercado sería una década con mayor incertidumbre; esta medida, la salida de EU del TMEC, por supuesto va a traer consecuencias”.
“A corto plazo, se prevé que, para ser competitivos, se debe tener una postura más ordenada y analítica en conformidad con el capital privado, entre otros”, destacó Patricia Ríos, Directora Comercial de Coldwell Banker México, en plática con Inmobiliare.
Para la especialista, “las empresas ahora están priorizando proyectos con construcciones que mitiguen riesgos normativos y que aseguren el cumplimiento de las reglas de origen. A mediano plazo, se deben adoptar sistemas de revisión más estrictos en lugar de prórrogas automáticas por una década; la inversión, obviamente, va a migrar hacia una mayor selectividad geográfica”.
“Es decir, las empresas ya corren el riesgo de que, al analizar el binomio ciudad-costo energético, haya más migración de empresas en los proyectos”.
Cuestionada sobre si colapsará el segmento inmobiliario industrial, la especialista destacó:
“No creo que el mercado colapse, porque la interdependencia entre cadenas de valor, sobre todo con Estados Unidos y Canadá, sigue muy consolidada. Pero México tendría que ver, a largo plazo, la robustez de su mercado interno, elevar el contenido nacional de los componentes, diversificar alianzas comerciales, sobre todo con regiones de manufactura avanzada en el sur, en Asia y Europa, por ejemplo”.
Cumplimiento de contenido regional
En contexto, una de las partes más delicadas y en controversia del TMEC es el llamado Valor de Contenido Regional (VCR), ya que, para que un vehículo comercializado en Norteamérica califique libre de aranceles bajo el T-MEC, debe ser del 75%, en tanto que el 20% restante suele ser estadounidense y el 5% restante se permite que sea de otras regiones.
Para autopartes principales y complementarias, el porcentaje requerido es del 70% y 65%, respectivamente.
Aunque Estados Unidos amenaza con revisar este tema y otros, una de las dinámicas del mercado de México debe ser la diversificación de oportunidades, ya que, según la especialista, “hay crecimiento en otras industrias, por ejemplo, en la de dispositivos médicos, farmacéutica, aeroespacial, comercio electrónico y electrónica, que están ocupando mayor demanda en estos parques industriales”.
Fricción en una zona comercial crucial
Cuestionada sobre cómo ven este rompimiento en Coldwell Banker en Canadá y Estados Unidos, comentó que “no tengo aún la información al respecto; sin embargo, por supuesto que hay un descontento, porque se fricciona el tratado más importante para la zona norte del continente”.
A nivel nacional, esta fricción podría impactar en las zonas más fuertes del sector Real Estate industrial logístico en México, entre otras, Nuevo León, Baja California, Estado de México, Chihuahua y Coahuila.
Al cuestionársele si ven un escenario de pausa, dijo que para el mercado “se infieren renovaciones escalonadas que no impliquen contratos a tan largo plazo”.
“Estos contratos están interesados en diversas operaciones para evitar depender de una sola planta, de un solo cruce fronterizo o de un solo proveedor, para tener más mercados de exportación, enfocándose en revisar las reglas de origen, que es muy importante para ellos”.
Agregó que, para ello, se está revisando cómo se mantiene el contenido regional, lo que tiene que ver con los proveedores asiáticos y con la exposición al escenario presupuestario de cancelación.
¿Qué deben cuidar el Gobierno Federal y los arrendadores?
“Es importante ser más cautelosos en que se cumplan sus demandas, contar con capacidad eléctrica, respaldo energético, agua, electrificaciones y vías que realmente ayuden a desplazar todos sus productos, y que todos sus insumos estén en las mejores condiciones. También es muy importante evaluar el costo total de ocupación”.
Los inversionistas analizarán la renta por metro cuadrado, la energía, la logística, los impuestos, la mano de obra, la seguridad y los tiempos de traslado y cruce.
Es decir, los inversionistas no van a comprar únicamente, sino que harán un análisis de la renta por metro cuadrado y todo lo que conlleva, como la energía, logística, impuestos, mano de obra, seguridad, tiempos de traslado y tiempos de cruce.
Análisis ante diversos escenarios
Más allá del discurso oficial de “todo está tranquilo”, la recomendación central de la especialista es “analizar e invertir con los escenarios bien medidos, para no quedarse con la incertidumbre”.
“Sugerimos que comparen, por lo menos, tres corredores industriales; que revisen escenarios con y sin las expresiones desde México”.
“¿Qué hacer en caso A? ¿Qué hacer en caso B? Y esa respuesta aplicarla a los costos de energía, agua, seguridad, y ver cuánto talento realmente se va a necesitar, además de verificar que haya vivienda cercana para sus colaboradores o ver cuál es la vivienda disponible. Se debe hacer un análisis exhaustivo en cada caso, para que la inversión logística funcione”.
El dato relevante
A principios de 2026, hay registrados en México 476 parques industriales, según la AMPIP, que albergan a 4.000 empresas de manufactura y logística, representan 85 millones de metros cuadrados de espacio industrial y generan 3.7 millones de empleos.
Mario Vázquez
Analista Senior en Real Estate Capital & Innovation de Inmobiliare. Periodista especializado en bienes raíces con 10 años de trayectoria y tres nominaciones a mejor reportero inmobiliario en CDMX. Host de Inmuebles24 TV Ver perfil completo →
