El segmento inmobiliario industrial en México alcanzó un inventario récord de más de 113 millones de metros cuadrados, pero necesita soluciones proptech más aterrizadas.
En los últimos años, la vertical del Property Management (o administración de propiedades), que es la gestión integral de bienes inmuebles, ha buscado mantener el valor del activo y maximizar una rentabilidad financiera.
Por su parte, el segmento inmobiliario industrial nacional alcanzó un inventario récord de más de 113 millones de metros cuadrados, impulsado por el fenómeno de relocalización de empresas (nearshoring), con un crecimiento de 6% anual. Para enfrentar este reto, la administración, desde los servicios que se ofrecen en México, es crucial.
No obstante, el sector industrial y comercial son dos de los sectores más importantes, pero que menos digitalizados están, mientras que el segmento residencial muestra mucha oferta de soluciones.
“Nosotros queríamos enfocarnos en dar una solución que diera eficiencia al negocio. Nuestra hipótesis estaba en lo industrial y comercial, pero nos dimos cuenta de que la mayoría de las empresas grandes —con real estate industrial— no estaban digitalizadas en procesos administrativos o hacían a mano su administración de contratos, mantenimiento, administración de activos y facturación”, destacó en plática con Inmobiliare, José Pablo Torres, CEO de la proptech Vértebra.
Agregó que compañías enterprise, compañías medianas, chicas, pymes y multinacionales seguían haciendo sus procedimientos de manera manual y “con eso comprobamos que la hipótesis era real: sí necesitaban ayuda y vimos una oportunidad de crecimiento enorme para construir un sistema operativo para la administración de sus propiedades”.
“La mayoría de las empresas grandes con real estate industrial no estaban digitalizadas en procesos administrativos o hacían a mano su administración de contratos, mantenimiento, administración de activos y facturación”.
José Pablo Torres, CEO de Vértebra
Modelo e instrumentalización
Entrevistado posterior a su participación en el Inmobiliare Retail Summit, en Polanco, dijo que su sistema es complementario a un CRM o Customer Relationship Management (Gestión de Relaciones con los Clientes).
“No, es más como un ERP, o sea, un Enterprise Resource Program. Funciona como un complemento. Hay diferentes sistemas CRM donde nosotros nos podemos conectar con la gran mayoría de los otros sistemas, como un HubSpot o una especie de SAP, o un Oracle, no tan especializados pero sí con mucha data”.
Agregó que la proptech que dirige puede conectar sistemas internos hechos dentro de la compañía, ya que es un sistema friendly que se puede complementar con otros sistemas generales.
Al inicio de Vértebra, hace tres años, estaba el boom del efecto nearshoring, muy enfocado en el sector industrial al norte del país. Y ahí empezaron a colaborar con desarrolladores, propietarios e inquilinos de parques y naves industriales.
La visión de Vértebra
“¿Por qué Vértebra? Porque somos la columna vertebral digital de una propiedad. El mensaje que queremos dar al mercado es que somos ese cimiento, esa base que una propiedad necesita para sostenerse y ser administrada eficientemente”.
Cuestionado sobre el hecho de planear una startup sin ser dueño o vivir los dolores de la propiedad en sí, destacó que eso “fue una diferencia enorme. Cuando la persona vive de primera mano el dolor de cualquier solución que creas, de no vivirla a vivirla a través de tus usuarios, cambia totalmente un concepto”.
Para desarrollar una solución debes contar con conocimiento puro, directo. Eso hizo la diferencia. Ahora sabemos exactamente cómo solucionarla, cuáles son los dolores más relevantes y las prioridades, a diferencia de solo estar testeándolo con usuarios.
Agilidad de concepto y ROI
Torres agregó que una de sus ventajas es que trabajan con empresas muy grandes, enterprise, pymes, multinacionales, family offices, desarrolladores y propietarios, y cuentan con 25 firmas en su portafolio.
“Trabajamos con diferentes tipos de usuarios. Pueden ser inquilinos o propietarios o intermediadores como property y facility managers; compañías que dentro de su portafolio tienen ese servicio; compañías multinacionales grandes para digitalizar”.
Mencionó que la proptech ha desarrollado cuatro módulos: mantenimiento, legal, finanzas y administración.
“Tenemos usuarios que usan los cuatro, hay otros que usan uno, o clientes que usan tres de cuatro. Se adapta a sus necesidades y se complementan y conectan con otros sistemas”.
Detalló que han mostrado un ROI o retorno de inversión mensual de 9X.
“Porque cuantificamos la eficiencia en ahorros de tiempo y dinero. Tenemos casos donde empresas tardaban tres semanas en hacer un proceso de mantenimiento completo y con nosotros lo pudieron terminar en un día”.
“Tenemos casos donde un rent roll se tardaba dos semanas en armar y con nosotros lo pudimos hacer en un minuto. Este rent roll es un reporte que detalla el ingreso de renta, estatus de ocupación, términos y condiciones de una renta de una propiedad o dentro de un portafolio de propiedades”.
Esto ayuda a los tomadores de decisiones, o los C-suite executives, a evaluar el portafolio de una inversión.
ROI mensual de 9X
Empresas que tardaban hasta tres semanas en completar un proceso de mantenimiento lograron reducirlo a un día, mientras que la elaboración de un rent roll pasó de dos semanas a un minuto.
Crecimiento y tropicalización
Mencionó que, por el momento, Vértebra no está pensando en una franquicia en específico.
“Más bien vemos una expansión en Latinoamérica con un sistema operativo en específico, con nuestras funciones. En Latinoamérica tenemos competidores que tienen de uno a cuatro de los módulos que tenemos, pero no implementan IA, que es uno de nuestros core business o de los diferenciadores más relevantes”.
Mencionó que la proptech cuenta con un modelo muy tropicalizable para diferentes regiones de Latinoamérica y se adapta a los idiomas, costumbres y usos de diferentes países.
“De hecho, estamos empezando a explorar diferentes opciones en Colombia para luego replicar el modelo”.
Cuestionado sobre el manejo de PLD (Prevención de Lavado de Dinero), dijo que han visto una necesidad muy alta de cumplimiento en este compliance.
“En mecanismos de prevención de lavado de dinero nos ha ido bien, es una de nuestras funciones más nuevas y populares. Estamos trabajando en que esté alineado al Repse y otras solicitudes o cumplimientos del SAT”.
Trajes a la medida
Mencionó que la ventaja ante otros competidores de PLD es que pueden personalizar los expedientes que solicitan a terceros, ya sean inquilinos o proveedores.
“Tú personalizas el expediente, porque es un paquete que armas e implementas un rol que demande la constancia de situación fiscal y que lo haga con una frecuencia mensual, trimestral o anual, que se puede automatizar o calendarizar”.
“Generamos un link único, no necesariamente hacen un usuario, para mandar esta información y ellos pueden subirla. Introducen la data de cumplimiento, que se guarda dentro de Vértebra y se vuelve inteligente. Cuando le preguntas a nuestra agente de IA: ‘¿Cuál es la última constancia de este cliente que me mandó? ¿Cuál es su RFC?’, y todos los data points más importantes que necesitas, te los agiliza Eva, nuestra robot de IA”.
Detalló que dentro del área de mantenimiento cuentan con los elementos de un asset management o manejo de activos, códigos QR únicos, tickets de mantenimiento, agenda de visitas de proveedores, centralización de comunicación con proveedores, visitas, cotizaciones y órdenes de compra para ganar tiempos.
“Nuestro sistema funciona para diversos tipos de propiedades: desde un local chiquitito de 5 metros cuadrados hasta un parque industrial de miles de metros cuadrados. Tenemos en nuestra cartera clientes de universidades, hospitales, clínicas, shopping malls, centros comerciales, restaurantes, terrenos, oficinas corporativas, parques, naves industriales, bodegas y propiedades residenciales”.
“Somos un modelo escalable en sistema, ya que contamos con un software que se adapta a las necesidades”.
Finalmente, mencionó que exploran la implementación de diferentes pilotos con diferentes grandes empresas en Colombia.
Mario Vázquez
Periodista especializado en bienes raíces con 10 años de experiencia en el segmento inmobiliario. Ha sido tres veces nominado como mejor reportero inmobiliario en la Ciudad de México.
Colabora en Excélsior TV junto a Karim Goudiaby en el programa Inversiones Inmobiliarias, y es host de Inmuebles24 TV. Ha participado como panelista en diversos canales de televisión especializados en el sector inmobiliario.
Cuenta con trayectoria como periodista en El Financiero y como reportero de televisión en Meganoticias. Actualmente forma parte del equipo editorial de Inmobiliare como analista senior en Real Estate Capital & Innovation.
