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Verticalización, infraestructura y evolución digital; retos del boom inmobiliario en Mérida

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En los últimos años se está viviendo algo que los expertos denominan un boom inmobiliario en Mérida, impulsado principalmente por su oferta atractiva y el fenómeno de migración de las metrópolis hacia zonas turísticas, originado durante la pandemia. 

Sin embargo, las oportunidades para el Real Estate son tan grandes como sus retos; infraestructura, crecimiento sostenible, verticalización y redensificación, son algunos temas relevantes para el desarrollo de la economía de la Ciudad Blanca. 

Es por ello que Inmobiliare reunió a expertos inmobiliarios y autoridades de la región en el REBS Mérida 2022. 

Evolución histórica del mercado inmobiliario en Mérida y Costa Yucateca 

Actualmente, la capital del estado de Yucatán cuenta con 1.3 millones de habitantes y registra una evolución histórica de crecimiento en el sector de vivienda de 4%, lo que supera el promedio nacional de 2.2%, según Raúl Naya, director de Gira Capital Inmobiliario.

Uno de los ganadores dentro de este dinamismo es el segmento residencial vertical en la zona norte, luego de un alza en el costo de la tierra y el encarecimiento del producto horizontal en 2018.

De acuerdo con un estudio realizado en 148 proyectos realizado por Gira, actualmente, el precio promedio por metro cuadrado ronda los 28 mil pesos y se comercializan en promedio 177 unidades al mes. 

Al contrastar estas cifras con las unidades disponibles, Naya compartió que el sector residencial tiene 11.8 meses de inventario, lo que demuestra un mercado sano con agilidad de absorción.

Respecto a la región de la Costa Yucateca, se percibe una dinámica similar. Hace tres años, se vendían 40 departamentos al año, hoy llega a 500 unidades. Mientras que los precios han subido de manera importante a 40 mil pesos por m2.

“Yo no veo la llamada burbuja inmobiliaria. Pero, hay que poner atención en la infraestructura. Un ejemplo de ello, es la cantidad de proyectos en Tulum y su desastre ecológico. Hay que ser cuidadosos, lo que menos queremos es que nuestra costa yucateca esté contaminada”.

Análisis general del mercado Industrial, Usos Mixtos, Residencial, Comercial y oficinas en Yucatán

Respecto al sector de bienes raíces industriales en Mérida, Santiago Mancebo, de BTERRA, detalló que, si bien representan cerca del 1% a nivel nacional, también tiene una evolución más acelerada. 

Un hecho que se demuestra con el interés de conglomerados como Amazon y Walmart, quienes han instalado Centros de Distribución en la región. 

“En el área comercial, se observa una recuperación con absorciones del 80% en algunos centros comerciales con precios de renta pretendemos”.

No obstante, los panelistas Roberto Kelleher, director general de Inmobilia y Gonzalo Espejel, director general de Umana Cities, coincidieron en que existe un complejo panorama en el segmento corporativo. 

Roberto Serrano, de SkyCapital, indicó que, hace 18 meses, el 91% de todas las oficinas en la ciudad estaban estaban instaladas en una casa habitación: “Es por eso que no predominan los edificios corporativos”. 

Explicó que el 89% de todas las empresas en la región son Pymes, quienes no requieren de grandes espacios para sus labores.

“Deben tomar en cuenta que pagan más del doble al mantener una casa por gastos ocultos como el estacionamiento, ubicación, comedor, business center, seguridad, amenidades, etc. No solo eso, también se genera un daño en el tráfico y la densidad habitacional”. 

Retos y oportunidades del desarrollo Vertical y Horizontal. ¿Cuales son los impactos del desarrollo urbano?

Como se mencionó antes, la vivienda vertical es uno de los modelos con mayor crecimiento en Mérida, sin duda esta apuesta es una de las metas hacia la que apuntan las ciudades alrededor del mundo, desde el punto de vista infraestructural, de movilidad y servicios.  

Aunque este escenario ideal tiene algunos obstáculos en México; pues Rodrigo Arrienta, representante de IGS, puntualizó que el 80% de la sociedad del país no puede acceder a estos desarrollos de alta gama. 

Por este motivo, la compañía ha apostado por impulsar proyectos que ofrezcan áreas comerciales, seguridad, paneles solares en áreas comunes, bicicletas internas y otras amenidades.

“La parte principal es el valor de la tierra, que en nuestros segmentos debe representar entre el 7 y el 11%. El margen que deja una unidad clase baja se lo puede comer el tiempo de desplazamiento”. 

Por otro lado, Pedro Aspe, director comercial de Grupo Proyecta, señaló que esto también reside en la falta de presupuesto, ya que la planeación implica inversión en urbanización e infraestructura considerable. 

“Queda a los empresarios colaborar conjuntamente con las autoridades a mediano y largo plazo. Hace falta maduración tanto de quien ofrece, como de quien compra. En ciudades como Mérida necesitamos esta sensibilidad”, comentó. 

Cómo financiar tus proyectos inmobiliarios

REBS Mérida contó con la participación de Jonás Margolis, socio fundador de Credit Brokers, quien explicó que uno de los principales retos para los desarrolladores ha sido el acceso a financiamiento. 

Es por ello que la asesoría especializada se vuelve fundamental para el éxito de los proyectos inmobiliarios.

Algunos beneficios que Credit Brokers brinda, son: maximización de la posibilidad de obtener el crédito requerido al buscar en diferentes instituciones financieras simultáneamente, asegurar las mejores condiciones y tiempo de respuesta, financiamiento para casi cualquier tipo de industria, empresa o proyecto, y reducción de carga administrativa. 

“Contar con el apoyo de las instituciones financieras permite consolidar una importante oferta de productos y servicios financieros para fondear prácticamente cualquier proyecto de inversión de la manera más rápida y flexible”, comentó. 

Actualmente gestiona University Club, la torre residencial más alta en Paseo de la Reforma, Ciudad de México, con 58 niveles y 17 sótanos. Mientras que en Mérida han participado en el complejo Buyán, de 85 viviendas y 10 locales comerciales; y Baltia con más de 20 mil m2 de construcción, entre otros.

Polos de inversión y políticas públicas ¿El desarrollo de la Costa de Yucateca es sostenible? 

Uno de los principales retos para el boom inmobiliario en Mérida es la infraestructura. Servicios de suministro de agua, electricidad y conectividad son pilares clave para la llegada de inversiones residenciales, corporativas e industriales.  

En este sentido, Gerardo Díaz, secretario de Desarrollo Económico de Yucatán, compartió que el gobierno actual ha detectado una debilidad en materia energética.

Recientemente, el presidente Andrés Manuel López Obrador anunció la construcción de dos plantas de generación eléctrica. Asimismo, se harán conexiones para duplicar el abastecimiento de gas e impulsar las zonas industriales con potencial de inversión.

Además, sostuvo que tienen contemplados 22 proyectos de energía renovable que, de ser puestos en marcha, toda la península podría ser sustentable al 100%. 

En cuanto al ordenamiento urbano, José Luis Martínez, Secretario de Turismo Mérida, adelantó que las autoridades del ayuntamiento darán un 20% de descuento en trámites y permisos para las construcciones en el centro de la ciudad. 

“El boom inmobiliario está en el norte, y el centro se está quedando vacío. El problema es que cuando alguien quiere desarrollarse en las periferias es complicado llevar los servicios, por lo que la estrategia es redensificar”.

La digitalización del sector inmobiliario y la tecnología como aliado comercial

En el competitivo mercado del Real Estate, los primeros en digitalizarse son los que ganan, aseguró Eduardo Orozco, fundador de Alo Home, durante su participación en el Rebs Mérida. 

Bajo este contexto, la evolución digital generada por la pandemia en el sureste del país ha sido un factor determinante, ya que el cliente potencial no reside en la zona.

De acuerdo con Arturo Garcidueñas, de 4S Real Estate, el proceso de búsqueda en línea era del 30% previo al confinamiento; pero se disparó hasta el 80% en los últimos meses.

Otras herramientas digitales, como las plataformas de crowdfunding, también han modificado la dinámica del sector de bienes raíces.

José Enrique, fundador de la primera compañía yucateca de financiamiento colectivo, indicó que aunque, estas tienen un límite de 60 mdp para invertir por proyecto, el gremio busca duplicar dicha cantidad. 

Una de sus cualidades es que, al entrar a un modelo rígido de institución bancarizada, se frenó su crecimiento, pero se creó un sistema robusto. 

“El Real Estate no tiene límites. La tecnología nos va rebasando, vehículos de financiación, de compra, en fin Sacando lo bueno de las crisis, la pandemia aceleró este proceso súper importante”, dijo Garcidueñas. 

Desarrollo inmobiliario con conciencia: cómo salvar al cliente

Constructores, brokers, desarrolladores, agentes, instituciones bancarias; cada uno de los actores del sector de Bienes Raíces juegan un rol fundamental para el éxito de los proyectos; pero todos ellos coinciden que el papel principal siempre será el cliente final. 

En el caso de la Ciudad Blanca, el 90% de los compradores son foráneos, por lo que Laura Campuzano, de SIMCA, subrayó la importancia de la capacitación de las fuerzas de ventas para “sensibilizar al cliente de que no les estamos vendiendo tierra, sino proyectos de vida”. 

Con este objetivo en mente, la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, región Mérida, estableció tres objetivos para este año. 

Quique Trava, presidente de la Asociación, compartió que el primero de ellos es crear una Ley Estatal de prestación de servicios de intermediación inmobiliaria.

Asimismo, se impulsará una estrategia legislativa que atienda la “deshorintalización” desmedida.

Finalmente, se conformará un Consejo Coordinador Inmobiliario que involucra a toda la iniciativa privada: “Queremos que exista un desarrollo sustentable en esta ciudad a la que nos debemos y que vamos a heredar a nuestros hijos”, concluyó. 

En el panel también estuvieron presentes Aldo Ruíz, copropietario de la desarrolladora especializada en vivienda horizontal Concoord Proyectos y Jorge Duarte, director ejecutivo de Arkham. 

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