Inmobiliare 146

El nuevo ciclo de las oficinas: diseño, flexibilidad y nearshoring en México

octubre–noviembre 2024 

La edición 146 de Inmobiliare toma el pulso del mercado inmobiliario de oficinas en México en pleno 2024: CDMX, Monterrey, Guadalajara y otras plazas clave frente a la lenta recuperación postpandemia, el auge del coworking y la presión por espacios sostenibles y flexibles. Esta revista conecta datos duros, casos de negocio y proyectos de referencia para entender cómo cambian las reglas del real estate corporativo, el multifamily, el turismo y el industrial en México y Latinoamérica. Es lectura táctica para developers, brokers, inversionistas institucionales, FIBRAs, banca y jugadores de proptech que buscan anticiparse al siguiente movimiento del mercado inmobiliario.

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Tendencias que marcan el rumbo

• Oficinas en transición hacia la estabilización: después de desocupaciones y sobreoferta, la CDMX concentra cerca del 85% del inventario nacional de oficinas y cierra agosto de 2024 con 11.1 millones de m², ligera baja en disponibilidad y casi 200 mil m² de absorción bruta, impulsada por edificios Clase A en corredores como Polanco, Reforma, Insurgentes y Santa Fe (p. 34–40).
• Coworking y espacios flexibles como nueva columna vertebral corporativa: los espacios flexibles podrían representar 30% de los activos corporativos hacia 2030; hoy hay cerca de 390 mil m² de coworking en México, con más de 50 operadores institucionales y una expectativa de llegar a 12% del inventario de oficinas en CDMX al cierre de 2024 (p. 32–33, 42–44).
• Diseño-construcción y oficinas inteligentes: el modelo integral de diseño-construcción de Beck México y las tendencias de oficinas modulares, tecnológicas, centradas en bienestar y ESG muestran cómo el diseño deja de ser cosmético para convertirse en herramienta financiera y operativa (p. 46–48, 80–86).
• ESG, certificaciones verdes y nueva generación de edificios: Torre Diana da el salto a LEED V5, mientras la arquitectura regenerativa y el enfoque ESG se consolidan como criterios de inversión y operación, con impacto directo en costos, ocupación y percepción de marca (p. 20, 66–68).
• Nearshoring como motor industrial, logístico y turístico: Saltillo y Ciudad Juárez lideran demanda de parques industriales; Guadalajara se consolida como polo industrial y logístico con parques como Axis; el nearshoring también impulsa desarrollos turísticos y segundas viviendas en México (p. 16, 18, 70–72).
• Auge de multifamily y vivienda en renta institucional: el crecimiento de la vivienda vertical (7.5% más ventas en 2023) y proyectos como Nomad Living en Guadalajara muestran el salto hacia operación profesional de departamentos en renta y productos multifamiliares de nueva generación (p. 21, 50–51).
• Usos mixtos y hospitality de lujo como vehículos de inversión: proyectos como Ziudana en Chihuahua, Torre Legend en Guadalajara y INNA Beach Condos & Hotel en Puerto Morelos combinan vivienda, comercio, oficinas y hotelería con criterios ASG y capital institucional, ampliando el portafolio de inversión inmobiliaria en México (p. 56–61, 72–79).

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¿Qué significa para el negocio?

Developers

• En oficinas, el mercado premia proyectos Clase A con ubicación prime, eficiencia energética y flexibilidad de planta; los edificios B y C que no se renuevan quedan fuera del radar de los grandes inquilinos (p. 38–40).
• Integrar diseño-construcción desde la etapa conceptual, como hace Beck México, reduce riesgos de costo y plazo, y permite alinear arquitectura, ingeniería y presupuesto con métricas claras de retorno (p. 80–86).
• El nearshoring abre ventanas para parques industriales, logística de última milla y proyectos de usos mixtos ligados a corredores productivos (Guadalajara, Bajío, norte), pero exige land banking estratégico y permisos bien planificados (p. 18, 70–72).
• En vivienda y multifamily, la oportunidad está en colonias consolidadas y bien conectadas —como Providencia en Guadalajara— con producto en renta profesionalmente operado, amenities de alto nivel y modelos B2B para corporativos (p. 50–51).
• Los proyectos urbanos de gran escala como Ziudana muestran que el valor ya no está solo en el m² vendible, sino en el master plan: usos mixtos, calles completas, parques y equipamiento que generen pertenencia y plusvalía sostenida (p. 56–61).

Brokers

• La colocación de oficinas migra a un mix entre contratos tradicionales, espacios flexibles y esquemas de coworking; entender este portafolio es clave para acompañar a corporativos en su transición a modelos híbridos (p. 32–33, 42–44).
• Los submercados más líquidos —Polanco, Reforma, Insurgentes, Santa Fe— siguen marcando precio y absorción; el broker competitivo domina datos duros por corredor: vacancia, rentas, inventario en construcción y perfil de inquilino (p. 34–40).
• En industrial, la conversación con clientes globales pasa por conectividad logística, disponibilidad de mano de obra y capacidad de escala rápida en parques como Axis; el valor del broker está en anticipar supply realista y tiempos de entrega (p. 70–72).
• En residencial y multifamily, la venta se cruza con la renta institucional: brokers que entiendan modelos condohotel, operación profesional y retornos netos se vuelven aliados clave de inversionistas privados y family offices (p. 50–51, 76–79).
• La adopción de valuación digital, proptech y plataformas de administración de comunidades suma nuevas fuentes de lead y data; brokers que integran estas herramientas ganan velocidad y transparencia en el proceso comercial (p. 22, 26, 54–55).

Inversionistas y banca

• FIBRAs y REITs mantienen apetito por oficinas, industrial y logística, pero con foco en activos prime, eficiencia operativa y resiliencia de flujos; casos como Fibra MTY, FIBRA Uno y Lineage Logistics marcan el tono del capital institucional (p. 16, 20, 98–102 aprox.).
• La lectura de esta edición muestra que el riesgo en oficinas está más en edificios obsoletos que en el segmento como tal: la absorción se concentra en espacios modernos, bien ubicados y certificados (p. 38–40).
• Instrumentos como créditos quirografarios en dólares, fondos de capital privado (DDelta REI) y vehículos industriales (Deltack, AMPIP) refuerzan que el financiamiento especializado es un diferenciador para escalar portafolios (p. 16, 56–64).
• Los activos turísticos y condohoteleros en destinos como Puerto Morelos, Cancún y Acapulco se profesionalizan y se ligan a operadores con marca global, lo que permite estructuras de ingreso recurrente y plusvalías relevantes (p. 19, 76–79).
• El enfoque ESG deja de ser “nice to have” y se vuelve condición de acceso a capital: certificaciones LEED, arquitectura regenerativa, eficiencia hídrica y energética son criterios de inversión, no solo de marketing (p. 20, 66–68).

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Índice y directorio de la edición

Secciones y contenidos principales

• Noticias: panorama del mercado inmobiliario en México y Estados Unidos; créditos a FIBRAs, nearshoring industrial y turístico, reconversión de oficinas a vivienda en Madrid, vivienda vertical, IED por estados, precios de vivienda para jóvenes, gas natural y arquitectura regenerativa (p. 12–26).
• Data – Mercado de oficinas en México al 2T24: infografía con inventarios, vacancias, absorción, precios y construcción en CDMX, Monterrey, Guadalajara, Tijuana, Mérida, Querétaro y Puebla; lectura indispensable para mapear el real estate corporativo (p. 28–29).
• Líderes: perfil de cinco jugadores clave en renta de oficinas y coworking en México: Oficinas IBS, WeWork, Co-Madre, Público y Colony, con sus modelos de valor y ubicaciones (p. 26–27).
• Lo que debes saber: análisis de propiedades comerciales en Florida como “mina de oro” para capital latino, y del coworking como palanca para repensar la oficina y la estructura de costos corporativos (p. 32–35).
• Colaborador Inmobiliare: radiografía completa del mercado de oficinas en CDMX, impacto del coworking en el mercado inmobiliario corporativo, tendencias de construcción en oficinas, multifamily en Guadalajara y la relación México–Estados Unidos como ecosistema inmobiliario integrado (p. 34–40, 42–55).
• Colaboraciones: casos de negocio y proyectos emblemáticos: Ziudana en Chihuahua, Grupo Delta y sus estrategias en bienes raíces, Torre Diana y LEED V5, nearshoring industrial en Guadalajara (Axis), Torre Legend como ícono de usos mixtos y el condohotel INNA Beach en Puerto Morelos (p. 56–79).
• En portada: Beck México, su modelo de diseño-construcción, la cultura corporativa y sus proyectos insignia en educación, hospitality, residencial vertical y usos mixtos (p. 80–86 y siguientes).
• En esta edición: análisis sobre inquilinos de oficinas y su demanda de espacios acondicionados y flexibles, además del impacto de criterios ASG en el diseño de oficinas (p. 90–98 aprox.).
• Aliados, Expertos Inmobiliare, Reseña, Arte y Agenda: visión de FIBRAs sobre la recuperación de oficinas, análisis del mercado industrial y del Hábitat, reseña del REB+ Summit Guadalajara como nuevo hub de negocios, perfil de Frank Gehry y una agenda curada para el mercado inmobiliario (p. 98–142).

Empresas, fondos y marcas destacadas

• Beck México: referente en diseño-construcción con proyectos en educación, salud, hospitality y vivienda vertical en México.
• Fibra Uno y Fibra MTY: FIBRAs que marcan la pauta de recuperación en oficinas y financiamiento estructurado en el mercado mexicano.
• BBVA México: banca que impulsa vivienda y desarrollo con créditos corporativos y alianzas con Canadevi (p. 16, 18).
• AMPIP: planea la construcción de 128 parques industriales entre 2024 y 2030, clave para nearshoring y logística avanzada (p. 17).
• Maersk: nuevo centro logístico en El Paso vinculado con Ciudad Juárez, ejemplo de integración México–Estados Unidos (p. 16).
• Grupo Delta / Deltack / DDelta REI: grupo con 50 años en real estate, vehículos industriales en México y multifamily en Estados Unidos, con portafolios institucionales (p. 62–64).
• Holcim México: cambio de liderazgo y foco en soluciones de construcción sustentable para el sector (p. 20).
• Nomad Living: operador multifamily en Guadalajara con edificios en Providencia orientados a renta profesional y programa B2B corporativo (p. 50–51).
• Axis Parques Industriales: ecosistema industrial en la ZMG que capitaliza nearshoring, conectividad con Manzanillo y proveeduría especializada (p. 70–72).
• Trust Capital / SOM / Esrawe / Estudio AMA: alianza responsable de Torre Legend, uno de los proyectos de uso mixto más sofisticados de Guadalajara (p. 72–75).
• Grupo Fénix, Baltic Capital y Voilá Hotels: detrás de INNA Beach Condos & Hotel, modelo condohotel de lujo y operación internacional en Puerto Morelos (p. 76–79).
• Datoz, Solili, Newmark, JLL, Colliers, Cushman & Wakefield, SiiLA: fuentes de inteligencia de mercado que nutren los análisis de oficinas, industrial y valoraciones en esta edición (p. 28–29, 34–40, 42–48).

Voces del mercado

• Humberto Treviño – Director General, Beck México: explica cómo el modelo de diseño-construcción y la cultura de servicio al cliente se vuelven ventaja competitiva en proyectos complejos (p. 80–86).
• Alfredo Galeano – Director de Operaciones, Beck México: detalla cómo la metodología integrada y los equipos multidisciplinarios se traducen en proyectos entregados “llave en mano” y clientes recurrentes (p. 82–85).
• José Ramón Tagle – Director de Diseño y Arquitectura, Beck México: profundiza en la integración entre diseño, presupuesto y sostenibilidad como eje de negocio (p. 82–84).
• Felipe Flores – Director de Operaciones, Reichmann International: describe la operación eficiente y sustentable de Torre Diana y los beneficios de apuntar a LEED V5 (p. 66–68).
• Alicia Silva – CEO, Revitaliza Consultores: aporta la visión de certificaciones y ESG como marco estratégico para edificios icónicos en CDMX (p. 66–68).
• Jordan Malugen – Director General, Nomad Living: explica por qué Guadalajara es hoy “Silicon Valley de México” para multifamily en renta (p. 50–51).
• Daniela Luna – Directora Comercial, Nomad Living: presenta el enfoque B2B para alojar talento corporativo nacional e internacional en productos de renta institucional (p. 50–51).
• Julio Picard y Luis Yáñez – Urbanología / Ziudana: muestran cómo un plan maestro de 140 hectáreas en Chihuahua se convierte en hub sostenible y premiado a nivel internacional (p. 56–61).
• Juan Huicochea Mason – CEO, Micmac: analiza la relación México–Estados Unidos, la innovación proptech y el impacto de políticas como la Ley Local 97 en Nueva York (p. 52–55).
• José Luis Rubí – Cushman & Wakefield: interpreta la expansión del coworking y su peso creciente en el inventario de oficinas de la CDMX (p. 42–44).

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Voces del mercado

• “En Beck México, nuestro entregable no es un set de planos, es un edificio funcionando.” — Equipo de dirección de Beck México (p. 82–84).
• “Guadalajara se está beneficiando de las tendencias de nearshoring y refuerza su reputación como el ‘Silicon Valley de México’.” — Jordan Malugen, Nomad Living (p. 50–51).
• “La arquitectura regenerativa no solo reduce el impacto ambiental de los edificios, busca revertir el deterioro provocado por el sector.” — Análisis sobre arquitectura regenerativa (p. 20).
• “Los espacios flexibles ya no son una tendencia; son parte esencial de cómo las compañías gestionan hoy sus operaciones.” — Roberta Vasconcellos, Woba (p. 32–33).
• “El mercado de oficinas de la Ciudad de México entra en una fase de estabilización con aumento de demanda de espacios corporativos.” — Josué Roncancio, Datoz (p. 34–40).
• “En México ya existen soluciones integrales, multiculturales y multilingües listas para ser aplicadas en Estados Unidos.” — Francisco Macedo, Kolonus (p. 52–55).

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Gráficas y mapas clave

1. Infografía “Mercado de oficinas en México al 2T24” (p. 28–29) Muestra inventario total, tasa de disponibilidad, absorción bruta, precios de renta y construcción en CDMX, Monterrey, Guadalajara, Tijuana, Mérida, Querétaro y Puebla. Alt: “Datos del mercado de oficinas en México 2T24 por ciudad, inventario, vacancia y precios de renta”.
2. Cuadro “Entidades de México que captaron mayor IED en el 2T24” (p. 18) Destaca a CDMX, Nuevo León, Baja California, Estado de México y Guanajuato como principales receptores de inversión extranjera directa. Alt: “Estados líderes en inversión extranjera directa inmobiliaria e industrial en México durante 2T24”.
3. Gráfica de vivienda vertical en 10 ciudades de México (p. 21) Resume el crecimiento de 7.5% en ventas de vivienda vertical y la expansión de este formato en ciudades clave. Alt: “Crecimiento de ventas de vivienda vertical en principales ciudades de México 2023 vs 2022”.
4. Esquema de inventario y construcción de oficinas por corredor en CDMX (p. 38–40) Visualiza la participación de Santa Fe, Reforma, Polanco, Insurgentes y otros corredores en inventario total y m² en construcción. Alt: “Distribución del inventario y nuevos proyectos de oficinas por corredor en Ciudad de México 2024”.
5. Mapa y master plan de Ziudana en Chihuahua (p. 56–59) Presenta el plan maestro de 140 hectáreas con usos mixtos, parques, equipamiento y vivienda, junto con el parque público de 2.8 ha. Alt: “Master plan de desarrollo urbano Ziudana en Chihuahua con vivienda, comercio y espacios públicos sostenibles”.

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Preguntas frecuentes

¿Cómo está hoy el mercado de oficinas en CDMX y otras ciudades clave de México?

La edición 146 de Inmobiliare muestra que el mercado de oficinas entra en fase de estabilización: CDMX concentra la mayor parte del inventario nacional y suma casi 200 mil m² de absorción bruta entre enero y agosto de 2024, mientras Monterrey y Guadalajara también presentan actividad positiva, sobre todo en edificios Clase A. Las tasas de disponibilidad siguen elevadas, pero con tendencia a la baja en corredores prime como Polanco, Reforma e Insurgentes (p. 28–40).

¿Qué papel juega el coworking y la oficina flexible en el nuevo mercado inmobiliario corporativo?

Según esta edición de Inmobiliare, los espacios flexibles podrían llegar al 30% del inventario corporativo hacia 2030. En México operan más de 50 compañías de coworking con alrededor de 390 mil m², y se espera que representen cerca del 12% del inventario de oficinas en CDMX. El coworking permite ahorrar costos, escalar rápido y adaptar el portafolio a esquemas híbridos de trabajo, por lo que es una pieza clave del real estate corporativo actual (p. 32–33, 42–44).

¿Dónde se concentra el nearshoring y qué tipo de activos demanda?

La edición 146 de Inmobiliare documenta que Saltillo, Ciudad Juárez y la Zona Metropolitana de Guadalajara lideran en demanda de parques industriales, impulsados por manufactura, automotriz y logística. Proyectos como Axis Parques Industriales y las inversiones proyectadas por AMPIP (128 parques al 2030) confirman el apetito por naves Clase A bien ubicadas, con infraestructura y mano de obra calificada (p. 18, 70–72).

¿Qué oportunidades hay en multifamily y vivienda en renta en México?

El reporte “Gran Reporte de Verticalización 2024” expuesto en la edición 146 indica un crecimiento de 7.5% en ventas de vivienda vertical en 2023, mientras casos como Nomad Living en Guadalajara muestran el paso hacia edificios operados profesionalmente con amenities y enfoque B2B. Esto abre espacio para inversión en multifamily institucional en colonias consolidadas, con retornos ligados a renta y plusvalía en mercados urbanos dinámicos (p. 21, 50–51).

¿Cómo impactan los criterios ESG y las certificaciones (como LEED) al sector inmobiliario?

Inmobiliare 146 detalla que ESG y certificaciones como LEED V5 son ya condición de competitividad: influyen en costo operativo, acceso a financiamiento, atracción de inquilinos globales y reputación de marca. Torre Diana en CDMX y proyectos de arquitectura regenerativa muestran que reducir consumo de agua y energía, así como mejorar calidad del aire interior, se traduce en ocupaciones cercanas al 100% y rentas premium (p. 20, 66–68).

¿Qué activos inmobiliarios prefieren hoy los fondos y FIBRAs en México y Latinoamérica?

La edición 146 de Inmobiliare presenta un panorama donde FIBRAs y fondos priorizan oficinas prime bien ubicadas, activos industriales y logísticos ligados a nearshoring, multifamily institucional y productos turísticos de lujo con operación profesional. Casos de Fibra MTY, FIBRA Uno, DDelta REI y REITs logísticos como Lineage Logistics muestran portafolios diversificados, con enfoque en flujos estables, ESG y oportunidad de apreciación de largo plazo (p. 16, 20, 62–64, 98–102).

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Cierre estratégico

La edición 146 de Inmobiliare es una radiografía completa del nuevo ciclo del mercado inmobiliario: oficinas en transición, nearshoring, multifamily, usos mixtos y activos turísticos que se redefinen bajo criterios de flexibilidad, tecnología y ESG. Para developers, brokers, inversionistas y banca en México y Latinoamérica, es una guía práctica para tomar decisiones informadas en real estate en un entorno de cambio acelerado. Inmobiliare y Emiliano García García consolidan con esta edición su papel como punto de referencia del ecosistema inmobiliario en la región. Descarga la revista, estúdiala con calma y conéctala con las demás ediciones para tener una visión estratégica de 360 grados del mercado.