El 5 de mayo de 2026 venció una Oferta Pública de Adquisición autorizada por la CNBV. Fibra SOMA recompraba hasta 49.2 millones de certificados — el 4.98% de las acciones en circulación — a 50 pesos por título.
Cincuenta pesos. El mismo precio de colocación inicial de febrero de 2021.
Sin prima. Después de cuatro años en los que el vehículo no ha distribuido dividendos a sus tenedores. Y en un contexto donde la Ley del Impuesto sobre la Renta obliga a las FIBRAs a distribuir 95% del resultado fiscal anual.
Dos días después, AMEFIBRA emitió su comunicado anual. Las FIBRAs cerraron 2025 con su segundo mejor año desde el debut sectorial en 2011: rendimiento sectorial de 29.9%, 37.45% con distribuciones, 114% acumulado en cinco años, por encima del IPC y del S&P 500.
Jorge Ávalos Carpinteyro, presidente de la asociación, lo resumió:
“Estamos dejando atrás el periodo de esperar y ver”.
Las dos cifras coexisten. El promedio sectorial brillante y el caso atípico. Tratar a las FIBRAs como categoría homogénea es exactamente lo que el mercado ya está dejando de hacer.
DATO CLAVE
- 29.9% rendimiento sectorial FIBRAs 2025
- 37.45% con distribuciones
- 114% acumulado en cinco años
- 15 fideicomisos listados en BMV
- 100+ parques industriales en desarrollo
- USD 12,000 millones invertidos en parques industriales en dos años
- Fibra SOMA: 0 distribuciones desde 2021
Fuentes: AMEFIBRA, comunicado 7 mayo 2026 · Cronista · Centro Urbano · El CEO
Lo que el comunicado no nombra
AMEFIBRA es vocería sectorial — no es su rol señalar excepciones. Las cifras agregadas son legítimas. Lo que omite, por construcción, es la profundidad de la dispersión.
Fibra Uno y Danhos lideran rendimientos por dividendo en el segmento comercial. Fibra MTY otorga 6.85% anual con distribución de 82 centavos por certificado. Fibra Macquarie distribuye trimestralmente cerca de 6.84%. Fibra Prologis mantiene política consistente. Cuatro vehículos con disciplina operativa documentada.
En el otro extremo está SOMA. Vehículo del Grupo Sordo Madaleno, cotiza en BIVA desde febrero de 2021, no ha distribuido desde el listamiento.
Para entender el peso de la OPA del 5 de mayo, vale la pena ponerla en contexto.
Las recompras de certificados en condiciones normales son señal positiva. La administradora retira papel, reduce dilución, devuelve capital a los tenedores que prefieren liquidez.
Hacerla sin prima, después de cuatro años sin distribución, en un vehículo donde las Afores son tenedores relevantes obligados a buscar rendimiento para los trabajadores — la lectura cambia.
Los analistas consultados por El Cronista y El CEO fueron directos.
- Uno la describió como “una salida de emergencia sin prima, no una reivindicación”.
- Otro como “daño controlado”.
- Un tercero apuntó a que el movimiento podría estar vinculado a la salida ordenada de un inversionista institucional relevante.
La dispersión que el promedio sectorial esconde
| Vehículo | Sector dominante | Distribución observable | Lectura |
|---|---|---|---|
| Fibra Uno (FUNO) | Diversificado | Trimestral consistente | Referencia histórica |
| Fibra Macquarie | Industrial / comercial | Trimestral, ~6.84% anual | Disciplina alta |
| Fibra Prologis | Industrial | Trimestral consistente | Estándar institucional |
| Fibra MTY | Industrial / oficinas | 82 centavos/CBFI | Sólida |
| Fibra Danhos | Comercial premium | Trimestral | Operación estable |
| Fibra SOMA | Comercial / mixto | Sin distribución desde 2021 | Caso atípico |
| Fibra Next | Industrial | Reciente — en consolidación | OPA por Macquarie en curso |
| Park Life | Vivienda institucional | Nuevo listado 2026 | Primer vehículo en su clase |
Fuentes: reportes públicos de cada vehículo, SiiLA FIBRA Analytics, El CEO, AMEFIBRA, BIVA.
Lo que sí está cambiando
El sector entra en una fase de especialización institucional que sí justifica la palabra “madurez”. Cuatro movimientos lo definen.
1. Consolidación vía M&A
Fibra Next anunció en abril los avances de una OPA potencial para adquirir Fibra Macquarie. Si se concreta, crearía uno de los vehículos industriales más grandes del país, con portafolio combinado de más de 250 propiedades.
La lógica es la misma que vivió el mercado estadounidense de REITs en los años noventa: la fragmentación da paso a la escala.
2. Vivienda institucional como nueva categoría
Park Life salió a bolsa como primera FIBRA mexicana especializada en vivienda institucional.
Durante quince años el sector estuvo concentrado en industrial, comercial y oficinas. La vivienda en renta institucional siempre fue tema, nunca vehículo bursátil. Ahora lo es.
3. La oportunidad hyperscale
La Asociación Mexicana de Data Centers proyecta USD 9,000 millones de inversión en los próximos cuatro años. Querétaro ya es referido por operadores internacionales como la Virginia de México.
Un vehículo FIBRA especializado en hyperscale tendría sentido financiero claro:
- Ticket promedio alto
- Contratos de largo plazo con tenants investment-grade
- Demanda estructural
Pero todavía no existe.
4. Infraestructura deportiva
El cuarto movimiento es más especulativo.
AMEFIBRA habla de “vehículos especializados” en infraestructura deportiva — estadios, complejos de entretenimiento masivo. El track record mexicano es escaso. Horizonte 2-3 años, no inmediato.
Las fricciones que el comunicado no resuelve
La obligación legal de distribuir 95% del resultado fiscal existe. Su exigibilidad práctica para vehículos con resultado fiscal técnicamente negativo o con utilidades reinvertidas en desarrollos no es uniforme.
La CNBV y la propia industria tendrán que clarificar cómo se aplica esta regla a vehículos que llevan años sin distribuir.
Más de 100 parques industriales en desarrollo y 21.6 millones de m² industriales generan concentración. Si el flujo de nearshoring se modera por cambios en la política comercial estadounidense — tema en discusión bajo la administración actual — los vehículos hiper-concentrados en industrial enfrentarán presión sobre rentas y ocupación.
El crecimiento de data centers en Querétaro está limitado por disponibilidad eléctrica e hídrica. CFE y CONAGUA son cuellos de botella reales. Sin infraestructura habilitadora, las FIBRAs especializadas en data centers tendrán dificultades para escalar al ritmo que la demanda exige.
La pregunta de los próximos doce meses
No es si las FIBRAs tendrán otro buen año. Probablemente sí — la inercia institucional, el nearshoring que no se detiene, los nuevos vehículos especializados.
La pregunta es si el sector va a admitir, en su narrativa oficial, lo que el mercado ya está nombrando.
Que no todas las FIBRAs son iguales.
Que la gobernanza importa más que el rendimiento de portada.
Y que un vehículo que lanza OPA sin prima después de cuatro años sin distribución no es caso aislado. Es señal.
Los inversionistas que entienden esto ya están reasignando capital hacia vehículos con disciplina de distribución comprobada.
Los que se queden mirando el promedio sectorial van a tener que explicar a sus comités de inversión por qué no leyeron las señales cuando estaban a la vista.
Algo de esto va a estar en la conversación del Industrial Summit del 27 de agosto. Con FIBRAs, fondos institucionales y brokers. Sin el lenguaje del comunicado oficial. Con el de los comités de inversión.
