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El aumento de la inversión inmobiliaria Latinoamericana en Estados Unidos

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La inversión inmobiliaria extranjera en Estados Unidos casi se duplicó en 2021 con respecto al año anterior, superando incluso los niveles previos a la pandemia según un informe de Real Capital Analytics

Este incremento se ha dado principalmente en vivienda multifamiliar para arrendamiento, naves industriales y oficinas, particularmente las que tienen un enfoque en el sector salud y desarrollo farmacéutico, mismas que se posicionaron como líderes, representando más del 80% de la inversión extranjera total en bienes raíces en los EUA.

De acuerdo con el National Association of Realtor (NAR), el mayor porcentaje de transacciones de corretaje provenientes de América Latina se concentra en México con un 23 por ciento. Otros compradores latinoamericanos fueron de Colombia, Argentina, Venezuela y Brasil.

Estas inversiones directas son solo la punta del iceberg, ya que lo que no se registra, es el número creciente de acuerdos sindicados privados promovidos por empresas confiables como Castle Lanterra Properties (“CLP”). 

Acuerdos que permiten que grupos de inversionistas obtengan los beneficios y la seguridad de los mercados estadounidenses sin la responsabilidad directa de las operaciones y la administración de los proyectos. 

Otro beneficio es la reducción y diversificación de la exposición al riesgo y el aumento de los rendimientos potenciales ajustados por riesgo, gracias a nuestra experiencia y exhaustivas auditorías y suscripción de cada proyecto.

Mercado multifamiliar

Inversionistas Institucionales, family offices e individuos de alto patrimonio (HNW, por sus siglas en inglés) se han sentido particularmente atraídos por las propiedades residenciales para arrendamiento y por propiedades industriales en Estados Unidos por diferentes razones, como rendimientos atractivos ajustados por riesgo, baja volatilidad de los mismos, demanda saludable de las propiedades y perspectivas demográficas y económicas favorables. 

Los inversionistas que buscaba diversificación geográfica y de moneda, menos volatilidad que la que representan los mercados de valores públicos y una cobertura contra la inflación, han sido atraídos por los mercados residenciales multifamiliares para arrendamiento e industriales en el país del norte.

Los family offices latinoamericanos son muy sofisticados y se enfocan en retornos ajustados por riesgo y en diferentes estrategias que incluyen inversiones de valor agregado, “core” y “core plus”, primordialmente en ciudades principales y secundarias en el sur y a lo largo de la costa este. 

Los inversionistas HNW se sienten particularmente atraídos por Texas, Florida y otros estados del Sunbelt, como Georgia y las Carolinas.

A medida que el valor y la demanda de propiedades residenciales multifamiliares y activos industriales de última milla se han disparado, más latinoamericanos se están asociando con empresas privadas de inversión en bienes raíces con sede en Estados Unidos, como CLP, que cuenta con amplia experiencia en este tipo de inmuebles, en múltiples ciclos económicos. 

Castle Lanterra Properties

Castle Lanterra Properties se enfoca en reposicionar comunidades multifamiliares, así como en adquirir propiedades de calidad recientemente construidas y en generar oportunidades de inversión en otro tipo de activos en mercados de crecimiento estratégico en todo Estados Unidos. 

Asimismo, ha comprado y vendido decenas de miles de propiedades residenciales en todo el país y también es responsable de administrarlas, mismas que están diversificadas en diferentes clases de activos.

CLP se posiciona como uno de los asesores más experimentados para guiar a inversionistas latinoamericanos que consideren invertir en los diferentes mercados inmobiliarios en evolución en los EUA.

La estrategia de adquisiciones de CLP se enfoca en el valor intrínseco, la protección contra minusvalías potenciales y en lograr flujos de efectivo estables mediante la implementación de mejoras físicas y operativas. Tiene como objetivo maximizar el Net Operating Income (NOI) y proporcionar rendimientos ajustados por riesgo atractivos para sus socios de inversión. Actualmente posee y administra más de 6,600 unidades en 25 propiedades en Estados Unidos.

La competencia por la adquisición de propiedades multifamiliares e industriales (naves industriales/centros de distribución) con una estrategia de valor agregado ha sido feroz en los últimos años, con una enorme cantidad de capital persiguiendo un número cada vez menor de activos y empujando los precios al alza. 

Lo que ha creado una demanda adicional por activos de reciente construcción, que se negocian por atractivos Cap Rates en comparación con propiedades más antiguas de valor agregado. Esto ha dado lugar a más oportunidades de adquisiciones en una fase más temprana del ciclo de arrendamiento lease-up, ya que los desarrolladores buscan capitalizar sus proyectos en un mercado que se encuentra muy activo, y antes del aumento de las tasas de interés, como se espera debido a la inflación actual.

En EUA todavía hay una fuerte demanda de viviendas multifamiliares en casi todos los mercados, con cifras de crecimiento de arrendamientos que en algunos casos superan el 40% anual. Obviamente, esa tasa pronto tocará un techo. 

Con un fuerte crecimiento de las rentas y tasas de interés históricamente bajas, vienen tasas de capitalización Cap Rates extraordinariamente bajas, de menos del 3% en muchos mercados, y menos del 4% convirtiéndose casi en la norma en otros. 

Todos los participantes del mercado esperan que tanto la inflación como las tasas de interés aumenten en el futuro previsible. La pregunta es: ¿qué tan rápido y por cuánto tiempo?

Todavía hay una gran cantidad de capital disponible tanto de deuda como de capital. Esta es otra razón por la que los precios de los activos son extremadamente altos, además de la gran demanda de arrendamiento y la oferta restringida de propiedades. 

Javier Vergara, Director de Desarrollo Empresarial Castle Lanterra Properties

Existe un interés creciente en la vivienda asequible (o affordable housing, en inglés) y nuevos desarrollos, ya que varios subsidios gubernamentales limitaron las pérdidas en el pago de las rentas durante la pandemia e hicieron que estas propiedades fueran más atractivas para los inversionistas.

Hasta ahora, los problemas de la cadena de suministro y los aumentos de costos no parecen estar afectando a los desarrolladores que buscan iniciar nuevos proyectos. Las tarifas de arrendamiento continúan aumentando, pero muchos propietarios están limitando el alza en las renovaciones a fin de retener a los inquilinos. Esto debería hacer que los alquileres de primera línea sigan creciendo durante un período prolongado.

Además, algunos mercados se están quedando sin margen para aumentar los arrendamientos, los cuales tenían rentas bajas, como porcentaje del ingreso medio ajustado por área (AMI), pero al registrarse un aumento del 20 % o más durante los últimos 12 a 18 meses, el arrendamiento está tomando una mayor parte del ingreso disponible. 

A pesar de estos factores, no parece haber una desaceleración en el nivel del volumen de transacciones anticipado para 2022 y muchos inversionistas continúan buscando oportunidades de valor agregado que se financiarán con deuda de tasa flotante y mayor apalancamiento.

(Javier Vergara es Director de Desarrollo Empresarial de Castle Lanterra Properties, una compañía privada de inversión en bienes raíces enfocada en el reposicionamiento de comunidades multifamiliares, así como en la adquisición de propiedades recientemente construidas con calidad y oportunidades de inversión emergentes en otros tipos de activos en mercados de crecimiento estratégico en Estados Unidos). 

Por: Javier Vergara, Director de Desarrollo Empresarial Castle Lanterra Properties

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